德国最新房价走势

在目前的全球市场，投资机会极难寻觅，而住宅市场为中国乃至全球的投资者提供了巨大的投资机遇。居外发现，综合考虑各种风险及特征，住宅市场坚如盘石，能为投资者提供巨大的价格上升空间。

居外预计法兰克福住宅价格在2013年底至2015年底期间有35%的上涨空间。同期，我们预计柏林的价格将上涨30%，慕尼黑的价格也会每年以两位数的百分比速度上涨。

住宅价格水平分析

历史上，德国住宅价格相对稳定。当大多数欧盟国家的住宅市场经受大幅震荡时，德国市场既没有在危机时期出现过热，也没有在危机后时期受到经济衰退的影响，总体保持平稳。

 

 

一、价格从平稳开始回升

2013年，德国住宅的平均价格是3,306欧元/平方米。同期，新建的独立式住宅的平均价格是268,208欧元，现有物业的价格是208,317欧元。连续两年的价格上涨，预示着未来价格进一步上涨的趋势。

 

 

左图：德国房价年变化；右图：德国公寓的房地产特征价格指数

二、房租房价逐年上涨

根据德国房地产协会的数据，1949年之后修建的中等水平公寓，平均每平米冷租5.75欧元，比去年上涨3.1%；大城市的房租尤其贵，慕尼黑以11.90欧元每平米的价格居首；之后是斯图加特10欧元和汉堡8.95欧元。新楼房和1948年以前建的老房子租金上涨幅度也达4.87％。

房价也跟着水涨船高，德国中等水平住房目前平均为每平米1044欧元，比去年高出4.4%。在50万人以上的大城市，每平米可达1545欧元，比去年高出7.9％。慕尼黑遥遥领先，为每平米3150欧元。

小城市里125平米的独栋住宅平均价格只有17.3万欧元；而同样的房子，放在10万人以上的大中城市里就需要23.5万欧元；而在慕尼黑，这样的房子为68.5万欧元，依然排在德国第一位。

特征价格法将房价表达为一系列特征的函数（例如：卧室和卫生间的数量、面积和地段），德国,德国,德国,德国,培训，在将不同的品质特征纳入考虑范围的基础上，衡量房地产的价格。由此可见，德国房价走势在过去三年里有一定程度的上涨。

德国房地产市场被严重低估

和国际房价相比，德国目前的价格仍然十分便宜。该国的经济实力似乎完全没有在房价中得到应有的体现。尽管德国被视作欧盟的救星和经济引擎，但其房价水平处于欧洲的最低位，和国际水平相比更是极其低廉。《全球房地产指南》（Global Property Guide ）显示各国黄金地段的房价，相比香港、中国、加拿大和澳大利亚，德国的价格极其低廉，对德国房产投资者而言，这意味着巨大的上升空间。

 

 

国际房产的价格收入比的比较有利于德国

价格收入比的定义是一国处于中位的公寓价格除以该国中位家庭的年收入所得出的比率。它用于衡量房产市场价格的可承受性。通常而言，这个比率在低收入国家要明显高于高收入国家。德国的平均可承受性为9.64，为整个欧洲最低水平之一。相比其它大都市，法兰克福/美因地区的比率很低，意味着相对本地居民的收入，房价极其容易承受，同时这也预示着房价上涨的可能性。