中国楼市如此疯狂，德国房子为何那么便宜？

　年初的时候国内的房价开始发疯似的飞涨，而同时那时候也正是“楼市去库存”去的最凶的时候，投机性的资金到处流动，其实也正中决策层的下怀。当时地方财政和企业都背负有大量的杠杆，这是一个转移杠杆的绝佳机会，但是很多老百姓依旧是浑然不知，只是觉得房价这么涨有些太疯狂，太不合理了！

　　以北上广为首的一线城市涨累了之后，二三线城市又开始接力，但是可惜后继无力，三四线城市房地产市场仍面临较大去库存压力，第一个是资金不愿意往那些没有前途的地方跑，第二是老百姓是真的没钱了，于是房地产市场呈现“冰火两重天”的局面，那时候就有很多人将东京的楼市拿过来对比，但同样是失败的例子，也没有论出个花儿来。要比就应该拿好的比，就比如说的房地产在较长的历史时期内保持平稳、良好运行。

　　从20世纪50年代起，德国房地产市场可分为三个增长阶段：1958-1995年，房价处于稳定上升期，年复合增速为5.3%；1996年受到德国经济下行压力影响房地产市场也陷入停滞，至2010年的15年间，房价指数年复合增速为0.7%，几乎无增长；2010年房地产开始回升，年复合增速为4.2%。同时德国房价与GDP几乎保持同向变化，呈现出高度相关，房价未出现大幅度、长期偏离基本面的情况。德国房价与工资指数呈现显著正相关，房价与工资水平增速基本保持一致。

　　德国房地产市场的稳定运行得益于良性的产业定位、稳定的货币条件、充分的住房供给、合理的住房需求。

　　首先，德国将房地产作为具有福利性质的服务型产业，而非国民经济支柱产业。机械制造、汽车、电子设备、化工制造是德国工业的四大支柱产业，现代制造业创造高附加值，工业对GDP的贡献程度接近35%；德国还具有发达的现代服务业，对GDP贡献约25%，房地产对经济的贡献仅占8%左右。房地产具有重要的社会福利性质，房地产“服务产业”的产业定位决定了政府制定房地产政策的出发点和落脚点是保障居民住房需求。

　　其次，德国房价的平稳发展得益于稳定的货币投放。德国,德国,德国,德国,培训，具体我们考察两个指标，分别是M2增速-GDP增速、M2/GDP，如表1所示。M2增速-GDP增速表示支持实体经济增长之外的货币供应增长率，衡量实体经济吸纳货币的能力。德国1996年至2010年M2增速-GDP增速仅为1.92%、2010年至2015年该比例为2.82%，均显著低于中国同期M2增速-GDP增速（7.4%、7.27%）。

　　M2/GDP衡量产出一单位GDP需要多少广义货币投放，德国M2/GDP始终稳定在1以内，不到1单位的广义货币投放可以带来1单位经济增长。2000年后此比例基本稳定在0.7左右，2008年金融危机后该比例也保持稳定，没有出现大幅上升。而中国M2/GDP近期始终高于1，并呈现上升趋势，由2000年的1.366上升为2015年的2.057，增长幅度为50.6%。以上两指标说明德国实体经济吸纳货币能力较强，德国货币投放整体保持稳定，经济中稳定的流动性为良性的房地产市场创造了货币条件。

　　再次，德国实行由开发商、合作社共同建房、私人自建房、政府保障房组成的多元住房供应体系，保障了充足的住房供给。 其中，合作社共同建房占每年新建住宅总数的比例超过30%，同时政府对合作社建房给予多方面的政策支持，包括税收、低息贷款等。政府充分考虑收入差距，对地产规划中的高、中、低档房屋比例进行明确规定，同时为中低收入人群提供保障房。多元的住房供给使德国房地产市场长期处于供需均衡状态，保障了房地产市场的平稳运行。

　　最后，较高的首付比例、对投机需求的限制、社会文化因素构成较为稳定的住房需求。德国住房抵押贷款要求抵押贷款价值比（贷款/房价总额）约在60%-70%之间，即首付约在3-4成。较高的首付比例为房地产市场的稳定运营提供了重要保障。

　　社会文化因素也成为德国租房市场繁荣发展的重要原因。德国文化体系中并不认同“买房”构成社会认同感及安全感，相反，57%的德国人选择租房而非买房，社会文化因素构成了租房市场的巨大需求，有效替代了住房市场的需求。而中国“安土重迁”、“成家立业”的文化传统使得住房需求成为家庭刚需，租房市场并不能有效减少对商品房市场的长期需求。

　　基于上述四个因素，稳定的货币环境、准确的产业定位及供需双侧的均衡发展，共同构成了德国房地产市场长期的良性发展。这就不难总结出德国房地产市场良性发展对中国房地产市场的良性发展的中短期、长期措施。

　　从中短期看，房地产市场的稳定运行需要供求双方的均衡发展。从供给角度看，德国政府通过财政自建、税收补贴、金融优惠等措施鼓励通过多渠道增加福利房建设，稳定住房供给，对中国目前的住房建设具有一定参考价值。从需求角度看，借鉴德国高首付比例对稳定房价的重要作用，适当提升首付比例，杜绝房价零首付。零首付将加剧房地产市场的投机需求，助长价格泡沫，导致房地产市场的非理性繁荣。借鉴德国经验，通过建设良好的房屋租赁市场分流住房需求，维护房价稳定；通过税收等手段强化对投机行为的有效控制，抑制投机性住房需求。

　　从长期看，良性的房地产市场需要稳定的宏观经济运行。房地产作为国民经济支柱产业反映了中国经济发展方式主要靠固定资产投资拉动。房地产市场要想真正获得良性发展，需要在进一步深化改革中培育新的经济增长点，培育制造业、服务业核心竞争力，转变经济发展方式，同时通过城乡二元结构调整解决地域发展不均衡，引导城市化进程良性发展，通过调整社会供需结构扩大内需以消化不良产能。

　　良性的房地产市场需要培育健全的投资渠道。房地产市场上的投资、投机需求成为房价上涨的主要动力，而资本青睐于房地产市场的深层次原因在于资本市场缺乏其他稳定的投资渠道。例如中国股市与楼市经常出现的“此消彼长”的状况，也证明良性运转的楼市需要健全高效的股市和债市。深化资本市场改革创新，如推进证券市场注册制、建设长期固定收益证券市场，为资本创造有效的投资途径，是降低投机性房产需求、促进房地产市场理性发展的必由之路。