谁说房价一定疯涨？看德国是怎么管住房价的

谈起国内房价，毋庸多言，自是几家欢乐几家愁。但在遥远的欧洲，却有一个“奇葩”国家，在过去的十多年中，其国民收入涨了不少，房价却没怎么变动。究竟是怎样让房价保持“特立独行”，有哪些值得我们学习借鉴的呢？

 

通常，从人均收入、消费价格指数以及住房价格指数三方面，可以大致衡量一国居民是否幸福，那从2000年至今，德国的这三项有哪些变化呢？

 

数据来源：德国联邦统计局

 

从2000年到2014年（2015数据暂缺），德国人均国民收入从20907欧元增长到29899欧元，增长了43%。（此处的人均国民收入为国民总收入/总人口，并非人均收入，2014年德国人均年收入为41355欧元）

 

数据来源：德国联邦统计局

 

从2000年到2015年，德国消费价格指数从85.7增长到106.9（以2010年为100），涨幅为24.74%。

 

数据来源：德国联邦统计局

 

从2000年到2015年，德国住房价格指数从100.6增长到119（以2010年为100），涨幅为18.29%，其中从2001-2007年甚至有所下降。

 

从以上的数据可以看到，德国人收入持续增长，但住房价格却基本保持平稳或小幅上涨，德国政府究竟有哪些妙招呢？

 

德国房价平稳的主要原因在于完善的住房保障制度。德国的住房保障体系充分考虑了政府保障与市场因素。

 

首先，是由政府主导的，运用政府的住房建设基金建造的公共福利住房。公共福利住房须按照政府规定的租金（低于市场价格）租给低收入家庭。此外，德国政府会对市场进行一定干预，当房地产商或个人在自有资金达到项目投资的15%以上时，可以向政府申请免息或低息贷款建房，这也属公共福利住房的性质。

 

其次，德国还成立了专门的住房储蓄体系（类似于中国的公积金制度），以保证住房储蓄不贬值。不过，除了先储后贷、低息、专款专用等共性特征外，最重要的是，德国政府通过该制度采取的各种调控措施，保证住房价格的稳定，也使得民众住房储蓄的购买力不会大幅贬值。

 

换言之，德国房价几乎完全由政府掌控，而在我国保障性房地产领域，政府失位明显，甚至从土地出让金等源头上推动了大批高价住宅的出现，对于真正覆盖普通民众的保障型房产供应不足。

 

等到房价飙升后，在政策“跟不上”的情况下，国内的经济适用房、廉租房又成了炒房工具。但在德国，出售房地产需要交纳金额不等的不动产税，以及35%的交易税和15%的差价盈利税，通过税收的方式极大的压缩了炒房者的利润空间，遏制了房地产的投机行为。

 

住房是人的基本需求，而住房市场可能由于部分市场势力导致供需失衡，德国网，德国，德国，房价也会偏离均衡价格。政府需要充分考虑各种因素，从民众需求角度发挥调控作用，才能真正改善一些不利甚至“失控”的局面。