德国房价一年内涨幅接近10%，藏着你判断房子涨

       的房地产市场历来是非常稳定的,而首次房价大幅上涨是一个重大转变。媒体抱怨说，房地产涨幅已经超过中国，因为去年中国70个大城市的公寓房涨价幅度也只是9.2%左右，略低于德国的9.4%。

　　德国房价暴涨的原因何在？

　　有关人士表示，导致德国目前房价飙升的主要原因是欧洲央行的低利率政策，德国的房贷利息也达到了历史最低点。目前，为期十年的房贷利息已经下跌到1个百分点左右。

　　还有一个原因是近年来德国大城市人口激增，更多德国年轻人愿意到大城市去生活和工作，这也导致德国大城市房价高涨。据国内体外诊断行业数据，德国中等公寓的价位平均上涨了6%。而2015年该值为5%。该协会指明，由于越来越多的人来到大城市，出现了严重的住房短缺，从而刺激了房地产市场。

　　另外，也有分析师表示，德国难民的激增，导致大量的人口流入，也就推高了房价。最新的数据显示，德国超过日本，成为全球出生率最低的国家！这意味着德国的人口老龄化以及劳动力短缺会越来越严重。所以德国利用大量接纳难民来填补国内的人力缺口，从而整体提高了对住房的需求。

　　以后买房看什么？

　　根据上述对德国房价上涨的分析，我们也可以就此讨论一下中国的房价问题。判断房价的涨跌，可以从这几个点切入分析。

　　利率

　　在经历了2015年连续五次降息之后，房贷利率在2016年始终保持着较低的水平。从全国首套房贷款平均利率走势来看，12月全国首套房平均利率为4.45%，从购房者角度来看，降息降低了购房成本，加快可购房步伐。可以说，持续走低的房贷利率从侧面刺激了楼市需求，成为房价暴涨的助推手。

　　人口

　　任志强说过，“哪个地方的人多，哪个地方就可以买。” 在中国，北上广是房价最高，也是上涨较快的城市。为什么呢？其中一个原因是，和德国一样，大量的劳动力人口从各个城市涌入到大城市生活和工作。

　　我们以上海为例，从1999年到2015年，这16年间上海整个人口增加了900万，900万人口放到任何一个世界上都是很大的城市，差不多每年流入将近60万人口，这种巨量的人口流入也带来了对住房的需求。这也就是上海房价居高不下的原因之一。

　　土地

　　就拿北京举例，《规划纲要》中明确了2300万的人口控制目标。而北京曾经有过一个规划，是在王岐山当市长的时候提出来的：在2020年要守住1800万人口的底线。这是国务院批准的。而从2003年王岐山上任到2008年，北京人口增长至1900万，打破了2020年的城市规划。然而，国土资源部是按照1800万人口的底线来批的土地指标，这也就造成了严重的土地供不应求。房价上涨的基础在于土地供应的持续下降。而目前看来，部分城市的供应短缺。

　　交通

　　随着高铁建设日趋发达，这也预示着有一些城市房价将因此受益。德国网，德国，德国，充足的人口是城市房价的刚性支撑，而高铁的发展大大提高了人口的流动性。而沿线城市之间的人才和资源流动越频繁、经济联系越紧密，也就让经济发达城市更容易聚集人才和资源。

　　当然，还有很多因素会影响房价的涨跌，而上述的几点属于基础因素。希望能给大家提供一个判断房价涨跌的基本思路。