德国人均住房那么大，为啥还要建廉租房

我交往多年的一位德国朋友时代范最近来中国出差。工作之余，我请他吃饭时，不经意聊起了德国的保障房建设：

 

　　“时代范，你夫人最近忙什么呢？”（在德国朋友之间称呼名字，第二人称用你不用您）

 

　　“她现在在联邦建设部的住房与城市规划司工作。”

 

　　“住房工作？这是什么差事？”

 

　　“主要工作是促进全德国的保障房建设。她现在每年手里要支出100亿欧元的保障房建设资金。”

 

　　“这么多钱，是建设资金？还是补贴？”

 

　　“是建房补贴。德国联邦政府每年建设大约40万套廉租房。”我算了一下，每套房的建设补贴为大约2万5千欧元。

 

　　“每套房多大面积？”

 

　　“60平方米左右。”德国一般说住房面积指的是使用面积。60平方米的使用面积，大约相当于80平方米的建筑面积。我算了一下，每平方米建筑面积的保障房建设，德国联邦政府要补助300欧元左右，合约2300元人民币/平方米。

 

　　“德国的人均住房面积已经很大了，为什么每年还要建设这么多廉租房？”

 

　　“德国有一些大城市，如慕尼黑等城市的房价上涨过快，价格过高。中下层收入的人负担不起。房价上涨过高对已经购买了住房居住的人当然没有影响。你知道，德国有租房保护法，每年的房租上涨有限制，所以房价上涨过快对老租户的影响也不大。但是对于新租户，房租就高了。对于很多新来这些城市的“中低收入”群体，例如警察、幼儿园的老师，就很难于负担。另外，去年还来了100多万难民，也需要给他们建设住房。”慕尼黑是德国房价最高的城市之一，单位住宅面积的均价已经达到了中国北京的一半左右。

 

　　“州和市县一级的地方政府也拿出补贴建设廉租房吗？”

 

　　“也有，但不多，现在每年大概建设10多万套吧。廉租房建设补贴主要是联邦政府出。”这样一算，德国居住人口8200万左右，每年建设50多万套廉租房；其规模就相当于在中国每年建设800多万套廉租房，这够2000多万人住的。而中国现在每年从乡村到城镇的人口也就是1000多万人。

 

　　“廉租房建设的补贴为什么主要是联邦政府支付？”

 

　　“根据法律，对中下层民众的住房保障主要由联邦政府负责。”

 

　　“谁是廉租房的业主呢？”

 

　　“地方政府下属的公共住房公司，如各个市县的公共住房公司，也有私人投资商？”

 

　　“对业主有什么要求吗？”

 

　　“要求业主作为廉租房给符合租赁廉租房条件的家庭出租。作为廉租房出租至少要达到15年。之后可以作为正常的出租房出租或者销售。”

 

　　回来后，我想了好长时间，联想到好多事情。我现在把这段对话公开，供感兴趣的读者们参考联想