德国房价为什么长期稳定，在全球独善其身？
自1998年住房市场化以来，中国房价几乎单边上涨。政府频频调控，但往往仅起到短期效果，越调越涨。2016年12月中央经济工作会议提出建立“长效机制”，这次能否管住房价这头怪兽？
纵观全球，很少有国家可以保持房价长期稳定，但却“独善其身”。从1977年至今，人均收入增长约3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60%，房价收入比较低，这提高了民众的幸福度，也成就了“制造”。德国房价为何长期稳定？对我们有哪些启示？
摘要
1、德国房价合理，房价收入比偏低，保持了长期稳定的房价，在全球“独善其身”。1970-2015年，德国新建住房名义价格指数增加90%，扣除通胀的实际价格下跌11.3%，实际房价收入比下跌62%。十次危机九次地产，1991年日本房地产泡沫和2008年美国次贷危机，全球各国普遍受诱惑刺激房地产泡沫，而泡沫崩溃又带来沉重代价，唯有德国没有出现过严重的房地产泡沫和危机。
2、德国长期实行以居住导向的住房制度设计，并以法律形式保障。德国政府始终把房地产业看作是国家社会福利体系的一个重要组成部分，没有过多地强调其“支柱产业”的地位。政府重视发展高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业，成就“德国制造”。德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入房租补贴、租赁市场规范和私有住房提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”。
3、充足稳定的住房供给，规范发达的租赁市场，住房拥有率低、租房比例高。经过战后重建，到1978年，平均每户家庭有1.21套住房，长期的住房紧张问题得到缓解。德国政府大力推动廉价住房建设，同时支持建设福利性公共住房建设，政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力，86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。保护承租者的租赁市场，《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20％，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；如果超过50％，就构成犯罪。住房拥有率较低，租房比例较高，德国的住房拥有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通过租房解决住房问题。
4、合理稳定的住房投资回报率，严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为。德国住房市场具有较为稳定的投资回报率，长期稳定在4%-5%之间。德国先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策。在住房交易中，若未满10年出售，需缴纳25%的资本利得税。如果开发商制定的房价超过合理房价的20％，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50％，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。
5、德国的城市体系是多核心且均衡发展。据2006年德国官方数据显示，德国有11个城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。德国城市可以均衡化发展很大程度来自不同差异化的特殊产业集群，如图特林根地区的医学技术研发区、科隆的展览区、法兰克福的金融服务区等。合理的城市布局，使大多数德国居民分散在众多中小城市里。
6、货币政策首要目标是控通胀，物价长期平稳。德国联邦银行长期实行稳健的货币政策，通货膨胀水平长期维持在较低水平，CPI基本控制在2%以内。德国央行的这一传统也在欧央行中得以传承。
7、实行长期稳定的房贷政策。德国实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制，为稳定购房者预期和房价水平提供制度保障。德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理，购房者不会受到国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响，也不受通货膨胀等利率变动的影响。第一，德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款，必须在该银行存足相应款项，一般是存款额达到储蓄合同金额的50％以后，住房储蓄银行才把合同金额付给储户。第二，存贷利率固定不变。存贷款利率分别是3％和5％，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。
对我们有哪些启示？
目录
1 在全球“独善其身”的德国房地产市场
1.1 整体特征：房价合理，房价收入比偏低
1.2 人均收入上涨，但房价收入比却下降
2 德国住房供给：居住导向的住房制度设计，总量供给充足、多元化市场规范发展
2.1 实行以居住为导向的住房制度设计，并以法律形式保障
2.2 充足稳定的住房供给
2.3 规范发达的租赁市场
2.4 合理稳定的住房投资回报率
2.5 严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为
2.6 支持供给的德国住房政策
3 德国住房需求：总量放缓、区域分化
3.1 人口增长和速度放缓
3.2 人口结构老龄化，家庭小型化
3.3 人口随就业流动，城市分散均衡
3.4 货币政策首要目标是控通胀，物价长期平稳
3.5 实行长期稳定的房贷政策
4 启示
摘要
纵观全球，很少有国家可以做到保持房价长期稳定，但是德国却“独善其身”。从1977年至今，德国人均收入增长约3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60%，扣除物价影响，德国近十年的房价以每年1%的速度下降。在历次金融危机中，德国房价从未大起大落。德国的房价长期为何如此稳定？对我们有哪些借鉴意义？
1 在全球“独善其身”的德国房地产市场
德国的房价以其长期的稳定性在全球独树一帜。1）从绝对住房价格来看：德国无论是名义价格还是实际价格都较低，且有较强的稳定性；2）从相对住房价格来看：德国的房价收入比和房价租金比均低于其它发达国家水平，甚至德国的房价上涨速度不及收入上涨速度，房价收入比逐步下降；3）从住房拥有率来看：德国的租赁市场是欧洲最大、最成熟规范的市场，且有较为完备的法律体系和配套措施。超半数的居民选择租房居住，进而减少购房需求，减少价格的波动。