德国房地产不具备较高投机性

当中国政府还在寻求刺激房地产市场需求时，欧亚大陆另一端的却以它稳健的房地产市场发展在金融危机中独树一帜，房价始终保持在一个合理的水平。

 

　　根据经合组织（OECD）数据，1975~2011年间，德国的实际住房价格累计增长约60%，而居民同期个人收入平均增长3倍，所以对购房者而言，买房不失为件划算的事。尽管危机后来自东欧和亚洲的国际买家大举进入德国地产市场，但从2012年和2013年的数据来看，近两年的房价实际增长率也只有平均4.6%左右，投机炒房的现象依然很少。

 

　　以中国投资人为例，截至2013年底，中国对海外房产投资已经达到160亿美元，其中对欧投资却仅占12%。即使这样，德国分到的“蛋糕”依然在英法意之后，甚至葡萄牙和西班牙都因为“黄金”的因素挤到了德国的前头。

 

　　《第一财经日报》记者近日就德国房地产现状以及中国投资者对德国房地产的青睐等问题专访了位于德国柏林的布吕格曼房地产集团（Brueggmann）总经理布吕格曼先生。成立于1911年的百年家族企业在经历了上世纪跌宕的社会发展和起伏的经济周期后，在洞悉德国房地产发展变化之余，也逐渐形成了如今以高端地产、酒店、地产基金为核心的泛欧房地产集团。

 

　　商务写字楼成最热门投资

 

　　第一财经日报：欧洲经济危机后，德国房地产有没有受到影响？

 

　　布吕格曼：首先我想说明的是，德国的房地产市场并未受到国际房地产经济危机的冲击或影响。在美国、英国、西班牙某些地区房价跌到谷底的时候，德国的房地产市场仍在持续地稳步增长，特别是中心城市汉堡、杜塞尔多夫、科隆、法兰克福、斯图加特和慕尼黑。当然，首都柏林的房价也在增长，但增速相对比较缓慢。

 

　　日报：与中国房地产发展不同，德国投机炒房的现象依然很少。德国房产发展的现状如何？

 

　　布吕格曼：虽然德国的房地产市场稳中有升，但依然不具备较高的投机性。亚洲投资者可能对投机炒房比较有兴趣，在做投资决定的时候也会比较多地考虑这方面的因素。

 

　　根据我们的分析，德国汉堡、柏林、杜塞尔多夫、科隆、法兰克福、斯图加特、慕尼黑七大城市的房地产市场发展最为迅速。经济危机和欧元区经济衰退等两大因素虽然对德国的经济造成了一定的影响，但4200万在职人口对房地产市场的刚性需求依然很大。

 

　　根据我们的统计，零售业用地、办公楼、住宅这三类细分领域的需求和租金增长最为迅速。如果以德国中心城市的房地产租金发展情况跟欧洲几大重点区域相比，绝对是处于平均水平以上的。而且，德国的经济在2012~2013年已经走出衰退，今年上半年的增长态势也很不错。虽然欧洲整体的经济情况还处于不稳定，但德国国内市场的复苏对经济企业的投资走向具有积极的风向标作用，因此，房地产市场将迎来新的机遇。

 

　　现阶段，德国城市居住人口的增长大大推高了对住宅市场的刚性需求，而住宅开发却相对不够活跃，所以供求之间的矛盾随之又推高了房地产的租金价格，今年增速最为明显。2015年会有所放缓，但整体结果依然会只升不跌。同时，增长比较迅速的还有人均住宅面积需求和住宅附加费用（例如水、电、暖气等）。

 

　　此外，德国稳定的经济发展和良好的社会投资环境是吸引房地产投资的主要因素之一。虽然欧洲经济危机的影响依然存在，但目前为止，世界三大评级机构依然给予德国的投资环境以最优级的评价。

 

　　日报：最热门的德国房地产投资类型是什么？

 

　　布吕格曼：投资者对投资德国房地产的兴趣很大，从德国在德、法、英、意、西五国投资总量的占比变化来看，已经从2009年的20%上升至2013年的30%。

 

　　我们预估今年的投资量仍会超过去年，但特别巨大的增幅估计不会出现，因为从房产类型上来看，一直深受投资者欢迎的风险较小、需求量大的房产其实只占很小的市场份额，因此它的成交量不会太大。而以房租等收入为目的的“增值型标的”和以投机为主的“机会型标的”资产的需求量虽然大，但由于贷款和融资的限制，整体成交量也增长不了太多。不过，从投资量来看，2012年占比45%的商务写字楼已经取代零售业地产成为吸引最大投资量的地产类型。

 

　　供需矛盾推高德国房市租金

 

　　日报：德国住宅房产的租金一直在上涨，这是什么原因？

 

　　布吕格曼：对比整个欧洲的情况，德国中心城市的租金已经处于中上水平。这是因为城市人口增长对房屋的需求增大，但房屋供给却远远不够，供需矛盾推动了住宅租金的上涨。

 

　　这里面有一部分历史原因。两德统一后大量开发新住宅，但城市人口的流入量并不大，对住宅的需求也没有太大的增长，所以城市住宅租金下滑，房地产开发停滞。而同时，东德落后的经济发展也在一定程度上阻碍了房地产发展。各种因素综合起来使得整个德国的住宅开发陷入历史低谷。

 

　　但近来，人口开始向大都市流动，几个中心城市的房地产需求又迅猛增长。例如法兰克福的人口量在近十年里从65万增长到70多万，大约增长了8%。而慕尼黑的人口数已达140万，较之十年前几乎翻倍。这样一来一去的变化就导致现阶段的供需矛盾了。

 

　　日报：现在越来越多的中国高净值客户开始成为投资德国房地产的主力军之一，例如投资商务楼和住宅，甚至酒庄、机场、古堡、宫殿等。对于中国投资者，你有什么好建议吗？

 

　　布吕格曼：我想中国投资者投资酒庄、宫殿等应该只是个人爱好吧，如果出于投资回报率考虑的话，这种类型的投资比较少。布吕格曼集团近几年帮客户做过此类投资，而且市场对德国宫殿地产的需求也正在增长。

 

　　说到投资建议，我们特别推荐德国的住宅地产，尤其是副中心城市的新建住宅地产。副中心城市指的是汉堡、汉诺威、柏林、斯图加特、慕尼黑、科隆、杜塞尔多夫、法兰克福等中心城市周围的小城，有直达的公共交通。这些房地产很有投资价值，各个年龄层的客户都能各取所需。而且，这类房地产的投资回报率比中心城市更高，就算存在一定的投机性，仍能长期获得很好的投资回报。至于中心城市的住宅和商务写字楼，根据我们的观察和预测，中长期投资的回报率反而不会太高。

 

　　日报：同为欧盟国家的西班牙和葡萄牙推出了“黄金签证”，购置50万欧元以上的房地产就能获得长期居留许可。那么德国有相应的政策吗？德国政府在签证方面有什么支持吗？

 

　　布吕格曼：目前为止德国还没有类似的“黄金签证”，因为德国现在的房地产需求远远大于供给，而葡萄牙和西班牙的很多区域情况刚好相反，供给远大于需求，所以推出“黄金签证”也许能活跃当地的房地产市场。