德国移民 被误读的德国住房租赁市场

把租赁市场发达归因于政府租金管制政策是对市场明显的误读，并且对当前我国建立购租并举的长效机制具有一定的误导作用。发展租赁市场，政府与市场的边界在哪里？

众所周知，德国的租赁市场比较发达，租赁人口占56%左右，首都柏林的租赁人口达到86%，汉堡为77%，高于其他发达国家40%-50%的水平。为什么德国人如此热衷于租赁？

近日，澎湃新闻报道《为什么德国一半家庭租房而不是买房：房租管制和退租保护》，德国体检项目,德国人南美洲后裔,德国同志,德国移民体检查乙肝吗,移民去德国好吗,众信德国移民,文章分析德国租赁发达是因为政府实施的租金管制制度。确实，为保障国民租房，德国19世纪制定《住房租赁法》起初规定3年内房租累积涨幅不得超过30%，2012年12月规定房租3年内涨幅不得超过15%。2015年租金刹车法再次规定房东再出租住房，租金最大上调幅度不得超过当地标准房租的10%。

但是，德国租赁市场发达真的是由于租金管制吗？德国租赁市场发达的真相到底是什么？ 

租金管制到底起作用了吗？

尽管德国从19世纪开始便制定和实施较为严格的租金管制政策，但过去十几年，租金管制政策并没有真正发挥作用。2000年以来，德国房价指数年均上涨1.6%，物价水平上涨1.4%，工资水平上涨了2%，根据租金与房价、物价及居民收入的关系估算，德国租金的涨幅应当远低于限定标准，并未触碰到租金管制的禁区。 

既然租金管制政策没有发挥作用，德国租金涨幅为什么如此平稳？

一方面是需求不强。2016年底，德国人口为8266万人，家庭4080万户（2015年），这些家庭大多分散在德国各个城市，人口集中度很低，人口超过100万的大城市仅4个。首都柏林352万，汉堡179万，慕尼黑145万，科隆106万，也就相当于中国三四线城市的规模，租赁需求并不像中国的大城市一样激烈。