再获数亿投资 好租如何从办公租赁转向商办资产

  　原标题：再获数亿投资 好租如何从办公租赁转向商办资产运营？

    当互联网产品经理与大数据，遇上传统的办公租赁，它们之间会产生什么化学反应？

　　好租给出了答案。好租创始人曲先洋曾在腾讯任产品经理，后加入赶集负责房产频道，在58赶集合并后孵化好租项目，最终好租从58赶集中分拆出来。这家脱胎于58赶集、以办公租赁经纪起家的企业，创立之时的想法是用互联网改造传统的商办租赁行业。

　　好租的基因决定了它并不会止步于互联网商办平台。在经过一段时间的发展之后，它给自己的定位是“大数据驱动下的商办资产运营平台”。

　　如果说从传统的商办租赁到互联网商办平台，好租实现了0到1的蜕变，那么在经过一定的行业和数据积累后，好租为自己找到了更多可能性——通过资产流通能力、数据能力、空间运营能力的构建，实现从1到2的跨越。

　　大数据+商办租赁

　　随着中国商业地产进入高存量时代，创业热潮下企业对办公场所的需求不断涌现，上游去化要求与下游需求相叠加，为大量互联网办公租赁平台的发展提供了条件。

　　来自世邦魏理仕的报告显示，2018年写字楼供应高峰将持续，其中一线城市新增供应380万平方米，二线城市新增供应预计大幅上涨50%，尤其是天津、沈阳、苏州、宁波、武汉、长沙等供应压力较大。

　　另一方面，在第三产业占比提升、创业潮等因素的影响下，写字楼办公需求快速增长。2016年新登记企业达到了552.8万户，平均每天新登记1.51万户。2017年，这一数字进一步扩大，达到了1.66万户。

　　在企业增多的同时，正如曲先洋所说，企业的变化速度也快了很多，加速迭代办公需求，这意味着企业对写字楼的需求频次在增加。

　　无论是上游去化还是下游需求变化，都要求商办租赁行业有更高效的交易方式出现。乘着这股东风，众多创业企业进入办公租赁行业，并获得了快速发展。好租正是其中的典型。

　　近日，好租正式对外宣布完成数亿元人民币C轮融资。这意味着，这家成立于2015年7月的企业，在三年不到的时间内，先后完成了A、B、C三轮融资。

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　　好租以商办租赁经纪起家，整合上游业主资源，为企业客户提供办公选址服务。与传统的商办租赁行业不同，有着互联网基因的好租在做的是收集楼盘的物理信息数据，建立企业客户数据模型，将商办租赁数据化、标准化、集中化。

　　据曲先洋介绍，好租尽量把所有的楼盘数据标准化，使其呈现为可比较的数据，比如同一标准下，A房源多少分，B房源多少分。在企业端，对于企业不同的行业属性和偏好，好租建立了数据模型，把经纪环节中最复杂的房客匹配线上化、数据化。

　　这些数据结合起来，通过设置能满足客户需求的房源比例安全值，好租可以对房源进行控制，低于这个值，需要开拓更多的房子，高于这个值，就需要避免重复开拓。

　　好租的这种打法提升了办公租赁行业的交易效率，并获得了快速发展。数据显示，2017年好租选址业务数据智能匹配200万次，线下带看量超18万次，成交效率5倍于行业平均水平，全年GMV突破百亿。

　　同时，经过探索好租已覆盖全国11座城市，累计房源突破110万套。其中，重庆和南京于今年开拓。对于如何控制渠道拓展成本，曲先洋表示：“开拓市场需要先做信息收集，我们不会一进入一个城市就铺全场，会有选择地进入一些重要的商圈，然后再慢慢向全城扩充，做到渠道成本可控。”

　　好租的这一规模扩展离不开其1000多人的线下中介团队。曲先洋认为，同二手车行业一样，地产经纪业务将在长期内需要线下交易买卖。“很多交易是通过线下接触，然后沟通、谈判从而达成的，线下流程很难标准化，因此人工是无法完全替换的。”

　　定位资产运营平台

　　如果说之前好租对自身的定位是互联网办公服务平台，那么经过近三年的探索，在有了一定的数据积累后，好租有了更大的可能性。

　　“大数据驱动下的商办资产运营平台”，这是曲先洋给好租 的定位。资产运营的概念非常宽泛，在他看来，其核心需要构建的是资产流通能力，流通是运营的基础，尤其在商办领域，流通代表了中介的交易能力。同时，要成为资产运营平台，还需要数据收集、整理和评估分析能力，以及空间运营能力。

　　好租将整个交易流程分解成房源收集、房源录入、房源跟进、客户对接及跟进、线下带看、磋商成交、售后反馈等7个流程。在服务全过程中，好租积累了大量相关数据，包括房源分布状况、楼宇运营状况等。

　　一个维度的数据看起来也许价值不大，但是综合来看，其将为行业、为消费者创造巨大的价值。“当前行业中缺的并不是宏观数据，缺少的是从宏观、微观再到个体的连接和应用。” 曲先洋表示，通过整合这些数据，好租走出了一条从宏观数据、微观数据再到企业资产运营的道路。

　　在去年12月的“1+X”开放生态战略发布会上，好租对外公布了相关想法：在“1”（集海量数据收集、精细化运营、智能云匹配的大数据生态系统）的基础上，进行多样化的探索，包括开放布局资产管理、楼点通、SpaceOne、选址、好租商城等生态业务体系。

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　　其中，楼点通为开发商及业主方开放好租在写字楼市场的获客能力和品牌建设能力，目前已遍及写字楼、园区、共享办公等商办地产细分领域，累计签约服务商家逾百家，助力去化面积超35万平米。参与到楼点通项目的商家，平均流量比接入前增加153%，客源的精准度提升132%。

　　SpaceOne是智能空间云管家，基于SaaS为业主、物业等商办地产资产管理者，提供空间运营管理解决方案。截至目前，SpaceOne已实现在11个城市的协同联动，覆盖楼宇超800栋，综合管理面积近3000万平米。

　　曲先洋表示，房东可以看到自己名下的所有资产、空位出租率等，可以生成租金收缴单、水电物业缴费单等。借助SpaceOne，好租试图切入空间运营、产品管理领域，增强自身资产管理能力。

　　如今，SpaceOne等平台为好租带来的管理类收入已经成为其盈利来源之一。随着资产管理运营收入的提高，今年好租预计其收入格局可能改变选址服务费一家独大的局面，而变成选址服务收入与其他收入五五开。

　　国家队入场

　　在此次好租的融资中，领投方十分显眼，那就是有着国家队背景的国投创合，它是国务院支持新兴产业创投企业、落实国家双创战略的示范平台。国家队的入场对好租意味着什么？

　　据曲先洋介绍，在下游客户上，好租为大中小型企业均提供了服务。不过由于大企业办公场所变动不频繁，所以从数量上看，中小型企业占多数。

　　他大体估算了一下平均企业规模：11个城市平均每个客户的租赁面积在420——450平米，人均面积多的在10平米以上，一般的在5平米左右，大体推算的话，客户一般在80-100人。

　　这些中小型企业在创新创业中起到了重要作用。在这一层面上，好租与国投创合的定位十分契合。

　　对于这些中小企业，好租专门设立了超过百人的服务团队，根据它们的需求和公司发展情况提供小户型选址服务。“因为小户型的客户对响应速度，服务的偏重性都会不太一样，所以我们有一个独立团队”，曲先洋表示。

　　初创公司通常对办公场地的面积需求很小，租金预算也不高，为它们提供办公租赁服务所要付出的时间精力成本与最后的回报并不匹配，所以行业中很多传统办公租赁企业并不愿意为它们提供服务。

　　不过好租并不认为这是一笔“亏本买卖”。在曲先洋看来，初创企业这类客户也是有价值的，一方面，中国小微企业数量远多于中大型公司，其背后所蕴含的办公租赁市场体量非常大；另一方面，中大型公司也是从小公司成长起来的，为初创公司提供服务有助于形成口碑积累、客户积累，同时对打磨服务体系也有帮助。

　　好租切入小微企业市场的原因还在于，一个城市的经济活力要靠中小型企业支撑起来，如果中小型企业无法成长起来，那么这个城市的经纪活力不会很强，甚至会出现经济发展的断层断档。“大河有水小河满”，一个城市只有充满活力，才能产生众多的办公租赁需求，才能有好租的发挥的空间。

　　初创企业对订单响应速度的要求更高。大型企业往往提前四五个月甚至一年就有了搬迁或办公室选址规划，可以从容地去寻找网接下来地办公场所。而对中小企业来说，从企业创办到选址、定址，可能需要在两三天内搞定。

　　中小企业如此高的响应要求，只有依靠大量的数据积累、高效的系统和人员分配才能得到满足。而这正是好租的优势。据曲先洋介绍，从接单、选址到最终完成，好租的平均交易周期已经缩减到1周左右，德国网接下来好租将继续优化匹配模型和线下服务模式，进一步提升交易效率。

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　　除了办公选址服务，好租还为这些企业提供了选址之后需要的大多数增值服务，包括企业注册、装修、办公家具、保洁、绿植、电脑、搬家等强相关服务。增值服务也成为好租的收入来源之一，不过“主要不是为了盈利，而是为了满足企业用户需求”，曲先洋表示。

　　以企业注册为例，每个企业都会有注册需求，而且很多企业注册需要与选址相结合。有的行业对办公场所有特殊要求，比如人力资源相关企业，要求办公面积在100平方米以上。

　　当前，好租的这些增值服务以第三方合作为主，但是不排除未来有直接介入的可能，曲先洋透露，“如果有特别合适的类别，能解决行业痛点，好租可能会直接进入”。

　　如果说，创业大潮下越来越多的中小企业的不断涌现，为好租的快速发展奠定了基础，那么此次国家队的进入，为其从1到2的跨越提供了更多可能性。