澳大利亚房产投资

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拥有一套自住房

首当其冲，你买来自住的房子其实就是一种投资，这也是在澳大利亚最热门的房产投资策略。

目前在澳大利亚，一些特定的城市和区域，经常出现租房比买房贵的情况，那么很多有条件的人群就开始购买了自己的自住房。与其帮助房东”实现高租金回报“，为何不自己成为房东呢？

购买自住房这个行为，在很多人眼里并不包含太多投资的考虑，但是利用自住房投资，有一个巨大的优势就是免资本增值税。

并且自住房通常不会是频繁变动，很多澳洲人会在自己的自住房里住上很长一段时间。即使抛开给房子装修、升级等等的因素，长期持有的房子本身有非常实质且巨大的升值空间。

很多人在年迈或者退休后，会选择“downsize”，即夫妻二人卖掉大家庭房，住进便捷舒适的小房子，省去很多打理工作的同时，还能将价差用于养老和享受生活。

02

购买并持有投资房产

这一方式也是非常常见的投资策略，但是在这里还是进一步解读一下其模式。

首先这种策略的目的是获得房产中长期增值。首先通过贷款购买房产，节省初始投入，甚至可以多套持有；然后将房屋出租，通过租客支付的租金还贷。

就是这基本金融杠杆的运用，使得买家可以用少量资金撬动整个房产的增值。

经过一段时间的房产增值后，买家还能将房屋市场估价增值的部分，也就是经常在西方投资理念里听到的“equity”，将其套现出来，就可以添购其他投资产品，甚至作为继续购房的首付，进一步多套持有。通过搭建投资组合（portfolio），控制风险，获得被动收入，实现合理的资产配置。

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负扣税

负扣税”Negative Gearing“发生在持有资产所获得的收入低于持有所花费的支出的时候，这损失的部分可以用于抵扣所得税收入。

（例如持有投资物业的时候，年度租金总收入扣去贷款利息、维护成本和房屋折旧等类目后呈现为负值，这一负值就可以部分用以抵扣年度所得税。）

那么这一策略目标利润在哪里呢？

当长期来看，若房屋增值大于持有期成本，这一投资的最终结果就是获益的。通过中长期的持有房屋，加上澳洲高租金回报率的特色，这一目的不难实现。

当租金上涨，超过持有花费的时候。随着通货膨胀，租金是有逐年上涨的趋势，因此很有可能在持有到某个年限开始，刚开始负现金流的物业开始呈现收支平衡甚至是收入超过开支（Positive Gearing） 。

当利率走低，花费开始低于租金收入的时候。这也是目前全球利率大趋势，并且澳洲进入了史无前例的低利率时代。

购买越新的房产，其越具备非常重要的税务优势，那就是会计做账上的房屋折旧，这是一笔能帮投资者合理避税的开支。房屋折旧经常只是用于会计做账，不明显影响房屋价格，因为房屋价格通常由市场需求决定。但是这一支出却使得很多投资者明明是年年正现金流进入口袋，却总能合理要求退税。

总结一下，负扣税政策其实只在为数不多的国家实行，放眼全球，唯有澳大利亚和日本具有最少限制的负扣税政策。因此通过合理采用负扣税的投资策略，能发挥在澳洲房产投资的最大特色和优势。这也因此使得澳洲的房产是非常低风险的投资选择。

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正现金流

常投资人常挂在嘴边的Positive Cash Flow，这一投资策略也是房产投资中非常重要的方向之一。

这一投资策略还能与其他策略同时出现，例如在持有期间不仅有正现金流，同时还能有长期的房价增值；或是在正现金流的情况下还能通过负扣税进行税务减免。

现金流的良好不仅可以用以提前偿还贷款或是改善生活质量，还能提高贷款时的信用评分，在经历经济波动时期也能非常好的应对风险。“睡后收入”不就这么回事？同时这也是走向财务自由的重要财富组成之一。

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旧屋翻新

旧屋翻新策略通常是购买一些需要修缮或是需要推倒重盖的旧屋，通过快速对房屋进行翻新，通常在3到9个月这样的时间段，再将翻新的房屋重新放到市场出售，或是出租。翻新可以快速为房产提供“增值”，出售可以赚取其中的利润差额，或是出租，以获得更可观的租金回报。

尽管在很多电视节目中翻新看似有趣且简单，但是这种操作实际需要花费时间、劳力和资金，这其实比很多上述投资策略要更具有挑战性。

当然，对旧屋翻新有经验的投资者，这种策略可以成为一种高收益的投资模式，并且周期短，投资者可以快速进入下一旧屋的翻新操作。

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土地分割

这种方法是通过购买一块相对较大的土地，通过当地政府部门的审批，将土地一分为二。通过这样的方法发挥土地的最大效用，提高土地的价值。后续可进行出售或自留，赚取利润。

州与州之间通常有着不同的土地分割流程，通常在昆士兰州具有以下三步：

申请城市规划审批Town Planning Approval

实现审批各项要求，类似污水处理、场地平整等等

审核通过，土地产权登记注册

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房地产开发

主动进行开发通常指的是在特定土地上建造多个住宅，需要完成全过程的开发建造后续等一系列工作，能直接为投资标的创造“增值”，通常这种高风险的投资操作能带来非常不错的利润。

通常这种投资策略的投资者需要非常全面的专业领域知识，以及比较强的现金流。通过组建完善且专业的团队，并谨慎地做出可行性分析，是真正能在这一领域获得成功的重要前提。