经济学家警告称美国房地产市场可能走向崩溃

据国外媒体报道，一名经济学家警告称，美国房地产市场可能处于“崩溃”的边缘。此前，

全美房屋建筑商协会联合富国银行房市指数发表了一份数据显示，7月美国房屋建筑商的信心指数暴跌12点，至55点。现在是自2020年5月以来的最低水平，这意味着房主可能面临更多的麻烦。

Pantheon Macroeconomics首席经济学家伊恩•谢泼德森(Ian Shepherdson)表示:“房屋建筑商一直否认住房需求下降的程度。然而，今年上半年抵押贷款申请减少了逾四分之一，而且这种下降趋势看不到尽头。很快，任何在最近几个月购买住房的人都将处于亏损状态。” 对此，全美房屋建筑商协会指出，由于高通胀和利率上升的影响，住房市场的信心已经下降， 这导致“房市销售和买家流量大幅放缓”。

此前，根据CoreLogic房价指数报告、联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)和Case-Shiller的数据，去年美国房价上涨了约20%。摩根大通研究公司(J.P. Morgan Research)也曾预计，2022年美国房价将上涨12.5%。然而，是什么原因让一路高涨的房价变成了如今的美国房市泡沫？

美国房市现状

一直以来，房价的上涨速度远远快于收入的增长速度，造成了负担压力。自2021年8月以来，抵押贷款利率已经翻了一番。尽管这些因素可能会拖累房价，但房价仍在飙升。

美国房价持续飙升的时间远远超出了所有人的预期。全美房地产经纪人协会说，从2021年5月到2022年5月，现房价格飙升了14.8%，有史以来首次超过40万美元。根据NAR的数据，自2020年3月疫情开始以来，房价上涨了惊人的45%。2022年5月，房价中位数达到40.76万美元。 与此同时，从2021年5月到2022年5月，房屋销售却下降了8.6%。

美国最热门的都市区是佛罗里达州的蓬塔戈达。据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据，从2021年第一季度到2022年第一季度，那里的房价飙升了34.4%。其他快速升值的市场包括佛罗里达州的奥卡拉和犹他州的奥格登，涨幅分别为33.8%和30.8%。

美国房市慢慢遇冷的原因

随着美联储(Federal Reserve)大幅上调基准利率以抗击通胀，抵押贷款利率稳步攀升至多年来的最高水平，市场预计借款条件将会收紧。截至7月14日当周，30年期固定利率抵押贷款合约平均利率攀升至5.51%。一年前，这一比例仅在3%以下。抵押贷款利率加剧了潜在购房者的困难，他们要么长期贷款要么就得与疫情期间飙升的过高房价之间作斗争。

此外，房屋生产瓶颈、房屋建设成本上升和通胀高企，导致许多建筑商暂停施工。土地、建筑和融资成本超过了房屋的市场价值。NAHB董事长康特(Jerry Konter)说，参与月度调查的建筑商中，有13%的人说他们在过去一个月里下调了房价，以吸引买家。

美国房地产市场上一次出现如此大的泡沫还要追溯到2005年至2007年。随后，房价暴跌，带来了灾难性的后果。当房地产泡沫破灭时，全球经济陷入了自大萧条以来最严重的衰退。

国外媒体报道称，越来越多的经济学家预计，随着未来几个月利率的上升，房地产市场将会放缓。一位专家警告说，“从东海岸到西海岸”的调整将导致估值过高的市场价格下跌。不过，专家们说，经济放缓不会像2008年次级抵押贷款市场崩溃时出现的住房危机那样严重。

专家称房价上涨令人担忧

如今，抵押贷款利率飙升和潜在的经济衰退威胁着房地产市场的繁荣，购房者和房主都在问一个同样的问题:房地产市场是否已经要崩盘了事实上，房地产市场的基础看起来比15年前要稳定得多。待售房屋的供应仍接近历史最低水平，借款人的信誉也比以往任何时候都要好。

抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)的首席经济学家邓肯(Doug Duncan)承认，人们对住房市场的稳定性感到担忧。在过去，房价的大幅上涨一直是麻烦的根源。

与此同时，Bankrate首席金融分析师格雷格•麦克布莱德(Greg McBride)表示，房价趋于平稳的可能性更大，而不是大幅下跌。麦克布莱德说:“虽然最近房价上涨的速度从长远来看是不可持续的，但这并不意味着房价有大幅下跌的风险。”他说:“房地产价格可能会出现大幅飙升——就像现在——然后在一段时间内出现相对较小的变化。因此更有可能出现的结果是房屋价格趋于稳定。”

然而，由于抵押贷款利率自2021年8月以来基本上翻了一番，一些住房经济学家预计价格将温和下降。凯投宏观(Capital Economics)的高级房地产经济学家马修·波因顿(Matthew Pointon)在6月份的一份报告中写道，他现在预计到2023年年中，房价将下跌约5%。不过，波因顿认为房地产市场将会放缓，而并不会崩盘。他写道："固定利率抵押贷款的盛行、信贷环境紧张以及相对健康的劳动力市场，仍排除了价格崩盘的可能性。"

全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun也认为，美国房市崩盘不会马上出现。房屋价值的供给和需求之间的不平衡太严重了。他在6月底表示:“如果一些市场确实出现小幅下跌，我不会感到意外。”