糟糕的“精装修”新房为何那么多

近期，笔者买的房子开发商按期交付了。尽管有很多瑕疵，如通往主干道的社区道路两侧还未拆迁完毕，幼儿园难以按期开园，“交楼群”里也不断有业主抱怨精装修的种种不满意，但能按期收房终归是一件开心的事。想想隔壁某楼盘拖了大半年还未交楼，不远处另一个楼盘担心延迟交楼被罚，“强制交付”了，还有很多迷茫的准业主，不知啥时收楼。

所以，笔者是抱着“运气不错”和“不挑剔”的心态去收楼的。在“验楼师”（这还是个新职业）的辅助下，笔者整理出来30条整改意见，包括玻璃滑纹、墙皮掉落、瓷砖不合缝、厨房门歪斜等，但在开发商承诺的1个月整改期结束后，这30个问题大多数未整改完毕。对此，笔者也不再计较了，反正都要重新装修的。

看了设计师给出的方案，发现基本要还原到毛坯状态了，原因很简单，开发商原有的精装设计不仅不实用，还浪费了很多空间，使得这套房子的得房率不到80%。按照设计师的改造方案，得房率可提高至85%，相比原空间设计能多出6.2平米。空间是怎么浪费的呢？开发商提供的装修里，有很多既占空间又无用的门，例如，靠近入户花园的厨房本身已经有一扇门了，居然在厨房和客厅之间又设置了一道门。

设计师告诉了我其中的奥秘。3000元/平方米的精装修标准，本身是非常高的，但开发商既要考虑装修总价达标，又要考虑哪种装修材料和部品赚钱，哪种利润高就人为地多用哪种，这种做法并不是基于客户需要。厨房电器和门柜用的都是经常在央视做广告的某某品牌，大家也耳熟能详，但设计师告诉我，这是为了获得营销效果。参观样板房的时候，售楼小姐会重点强调，我们的厨电和门柜是某某品牌，但事实上，这些品牌的出货量有限，于是就玩贴牌的把戏，即其他不知名的产品贴上了知名的品牌，这也是集中采购“竞价”无序竞争的结果。看似是知名品牌，其实是骗买房人的，但一般人哪里知道？熟悉内情的人只要扫描产品侧面的二维码，就可以获悉产地，并大概率能推断这些东西是正牌货，还是贴牌货。

对笔者来说，3000元一平米的装修至少一半要拆除当垃圾扔掉，楼下正在装修的几家，和我的感受是一样的。这不仅浪费钱、浪费建材，还产生许多建筑垃圾，给地球添堵。这样糟糕的结果，到底是怎么产生的呢？

这背后的直接原因就是新房限价。由于土地、融资、建筑安装、人工等都很贵，在房价被人为限制的情况下，如何最大获利成了开发商要解决的问题。于是，开发商发明了一种模式，少提供毛坯房，多提供“精装修”房，然后在网签价基础上要购房者支付一笔装修费，这个装修主要目的不是为了购房者能拎包入住，而是成为创造利润的一个领域，弥补限价给开发商造成的损失。目的决定行为，行为导致结果。在这样目的下能造出让人满意的房子吗？其实，不仅是房子本身，很多项目的楼栋大堂、电梯和外立面，社区绿化、保洁等等也常常出现收楼时很靓丽，三年大变样，五年“看不得”的现象。

以前房价上涨快，购房者更看重买房的增值收益，只要房价涨了，一俊遮百丑，至于物业变差了，英俊的保安换成老大爷了，电梯隔三岔五地坏，外立面掉色了等，都不在乎，大不了卖掉。现在房价不再明显上涨了，买房人更关注居住的舒适度、社区的体验感，但开发商还在遵循着“怎么算计才能利润最大化”的逻辑，你说房子的满意度会提高吗？

过去10年是楼市发展最火的10年。现在，这些新房陆续进入生命周期的第一个考验期，那些动辄30层、50层的新房超高层项目，楼栋本体、社区质量问题爆发的窗口期来了。过去，很多靠规划利好、涨价预期支撑的项目，靠美化售楼处支撑的项目，质量问题将大量提前爆发，而物业维修基金可能不够用。该怎么办呢？笔者认为，那段过度繁荣的后遗症需要我们用很长的时间来买单，也需要“房住不炒”继续落地。

（作者系广东省城规院住房政策研究中心首席研究员）