海报观察丨多地烂尾楼业主发“强制停贷告知书

西安世茂璀璨倾城二期业主的停贷告知函

　　海报新闻记者 陈嘉伟 西安报道

　　7月7日，西安世茂璀璨倾城二期业主发布《西安世茂璀璨倾城二期停贷告知函》。同日，武汉恒大时代新城业主发布《武汉市恒大时代新城全体业主强制停贷告知书》。

　　海报新闻记者注意到，用“强制停贷”维权源于江西省景德镇市。6月30日，景德镇市恒大珑庭业主发布告知书，明确该项目若没在10月20日前全面复工，全体业主将于11月起停止还贷。

　　此后，以“强制停贷”为手段的维权方式出现“城传城”现象，除了上述三个楼盘的业主，长沙新力铂园、武汉绿地光谷星河绘、南昌新力城、郑州名门翠园等项目的业主同样表示不复工（交房）就不还贷。

　　不复工就不还贷

　　将烂尾的原因之一归结于银行，是业主们发起“不复工就不还贷”的主因。

　　海报新闻记者查阅的多份“强制停贷告知书”都指出，在房屋预售过程中，与开发商合作的银行都存在不同程度的违规发放贷款，未履行资金监管银行应尽的义务等。

　　《武汉市恒大时代新城全体业主强制停贷告知书》中提到：作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；将按揭贷款资金违规划入非监管账户；未积极履行资金监管义务，导致资金严重非正常流出。武汉市恒大时代新城业主认为上述违规行为，最终铸成房屋烂尾的局面。

　　西安世茂璀璨倾城二期业主则指出，与开发商合作的银行未按照购房合同和国家相关法律规定，将按揭贷款的收款账户设定为监管账户，而是设定为开发商一般账户，这导致业主的按揭款脱离监管，并被开发商挪用。

　　西安市未央区住建局的一份《关于纠正违规挪用西安世茂璀璨倾城商品房预售监管资金的函》也证实了开发商挪用监管资金的问题，该函件指出该项目因世茂集团抽调商品房预售资金，造成西安世茂璀璨倾城项目资金缺口达11亿元，导致项目停工。

　　虽然监管资金被挪用成为项目烂尾的原因之一，但业主能否因此停贷目前还存疑，但可以确定的是，业主的指控并非无据可依。

　　2003年，央行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确表示，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。

　　2010年，住房城乡建设部在《关于进一步加强房地产市场监管 完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确表示，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

　　业主做法是否可行

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类项目的预售资金流向不清晰，且资金监管不到位，导致购房款不能进入到施工和工程阶段。从这点看，相关银行或负有一定的责任。

　　“业主的诉求是清晰的，即要求限期复工，否则在办理不动产权证前将拒绝还贷，相关损失由相关部门和机构自行承担。从具体反映情况看，这些停工的楼盘面积较大，部分虽然已经复工了，但是属于‘表演式’复工，并没有真正进入到完全施工的阶段。”严跃进表示。

　　严跃进建议，各级政府要积极盘摸所在城市项目开工情况，对于烂尾和“表演式”复工情况严查，以盘摸相关项目牵涉的购房者房贷情况。同时要关注近期房企不能开工的原因和现象，继续提供帮助，尤其是关好预售资金监管口子，确保资金用于工程建设。

　　此外，还要要积极处理好房贷断供一事，重视房屋烂尾和房贷断供的因果关系，积极梳理出贷款缓缴或其他变通的方式。

　　不过从签订的合同来看，业主与开发商签订的购房协议中一般都有关于项目延期交付的处罚措施。但业主与银行签订的贷款协议中，并没有因楼盘烂尾而能减少支付贷款的情况。

　　对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受21世纪财经报道采访时表示：“如果未经法院判决停贷或者没有达成停贷协议，就贸然停贷，购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能被诉到法院，甚至还可能被法院强制执行。”

　　而上海秦兵律师事务所律师徐斌在接受界面新闻采访时表示，在银行普遍违规之下，他们一般采用的做法是通过行政诉讼方式，来间接促使部分银行同意把贷款延期到复工，或者停上半年一年，给业主争取一些空间。这个工作非常琐碎，效率也不算很高，但是胜在稳妥轻便。

　　针对停贷可能存在的风险，有些业主表达了担忧，而一个疑似西安世贸璀璨倾城业主开设的公众号则撰文称房子都没了，还要征信做什么？

　　取消商品房预售制呼声再起

　　随着上述停贷事件的发酵，取消商品房预售制的呼声再起。

　　西安易合坊的一名业主表示，主要是开发商、银行违规成本太低，所以取消商品房预售制才是根本。西安易合坊同样是一个烂尾项目，已烂尾8年，业主表示易合坊项目在开发过程中同样存在监管资金被挪用的情况。

　　海报新闻记者注意到，今年5月，南昌市房管局公示了《行政处罚决定书（洪住建罚决字[2022]第1号）》，该决定书显示，南昌新岚房地产开发有限公司开发的“新力江悦”项目，因存在未将通过赣州银行股份有限公司南昌分行出具保函释放的3900万元预售监管资金(属于商品房预售所得款项)用于有关工程建设的违法行为，导致工程逾期。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条中“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”和《城市商品房预售管理办法》第十一条及第十四条等有关规定，决定：对新岚公司的违法行为处罚款人民币叁万元整。

　　所以不少购房者认为，取消商品房预售制是防止烂尾的根本手段。海报新闻记者注意到，今年两会期间，多名代表委员“取消商品房预售制”、“实行现房销售”的建议曾引起热烈讨论。

　　据不完全统计，今年全国两会期间，全国人大代表、民进江西省委会副主委、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡，全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹，全国政协委员、南通大学校长施卫东，全国政协委员、四川省工商联副主席张建明等多位人大代表和政协委员均围绕商品房预售制度提交了相关建议提案。

　　据江西省住房和城乡建设厅官方微信号消息，今年两会期间，全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡建议从完善商品房预售管理制度入手，有效防范房地产市场风险。卢天锡认为，商品房预售制度存在预售许可条件不明、门槛较低；预售合同的法律地位不明晰；预售资金监管存在制度短板；购房人预付款支付方式不利于保障购房人权益；房地产开发企业违规成本较低等问题。

　　而据安徽网报道，关于废除商品房预售制度，实行商品房现房销售的提案，全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹已经连续提了4年。周世虹提到，目前我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。