动迁审计不通过怎么办

在实务当中，对于大部分的中小型企业来说，在企业拆迁的过程中，最关注的无非是这几个补偿项目的问题：土地使用权区位价，通俗点说是土地使用权的价值；房屋建筑重置成新价，即房屋的价值；企业内部的附属物、机器设备和装修装饰；停产停业损失；搬迁费等。然而，我们在跟评估人员或者拆迁谈判人员接触的时候，对方常常会因为“审计”的说辞，借着“这个地方补偿如果过高是过不了审计，即便报上去的话，你们也拿不到钱的”这样的说法，让有些企业在最开始的谈判中就占据了比较被动的地势。因此，征收拆迁项目的审计，也往往构成了企业动迁当中签订动迁的一个重点或者是一个容易出问题的陌生领域。我们今天就简单的说下在审计中应该关注哪些问题？

1、首先是土地使用权的价值，我们目前接到的案件就涉及到这个问题，委托人的土地是2000年通过政府招标拍卖拿到手的，现在要动迁，将土地收回去，这部分的损失谁来给我补偿？而审计审查什么呢？审查企业的土地使用权有没有真正的权属，是否有土地使用权证明。比如我刚刚举的例子，委托人手上有出让合同，有土地证。如果是集体土地呢？那么就要看是承包经营权还是集体建设用地使用权。前者根据《物权法》的规定，肯定是有补偿款的，而后者要看取得的方式。这块地是当时村委会或者乡镇府为了进行生产建设等原因出让，企业买断的还是利用自己家的宅基地进行的经营建设。

2、其次是企业的房屋等地上附属物的补偿。这部分的审计是有相应的规范的，是否进行了扩建、改建、加建的，都是可以通过航拍对比出来的。原则上，征收项目公布以后，以后相关的房屋手续都会冻结，原则上不予办理，在这个前提下，企业所进行的未批准而建造的房屋都会涉及到违法建筑的，这里面不乏有一定的恶意行为，为了争取更多的拆迁补偿利益而紧急的扩建行为，如果一旦被划定为违章建筑，当地规划部门出具违章建筑认定书，在提高补偿的环节就会出现难度。从法律层面严格程度上来讲的话，企业必须办理相关的建设工程规划许可和建设项目选址意见书等。但是在实践中，有些集体土地上，操作的手续往往不正规，这个时候要看企业是否经过相关部门的允许，有没有同意批准，即便批准单位没有法律上的权属，但是还是有可能得到认可的。

3、接着就是机器设备等补偿。这部分在征收中是争议最大的一个问题。设备一般可以分为可搬迁和不可搬迁的。前者给与搬迁费，后者要赔偿设备的重置费用，因此在审计这部分，企业业主和征收方存在很大的分歧，另外，还会涉及到机器设备的使用功能，使用条件，使用时间跟现实的状况是否存在差别，以及评估公司对这部分到底是如何进行评估的。再加上，某些机器设备的特殊性质，也都是问题的突出点，双方不可调和。有些拆迁方往往给出的是固定的一个费用，每平方米搬迁费多少钱，有些则是按照企业的实际情况，真正搬迁的费用来计算。

4、关于停产停业损失这部分，主要是审查企业是否是一个合法经营，正常完整的企业，是否有营业执照，纳税登记等相关证明文件。容易出现的问题就是，实际的经营地和注册地不一致的情况下，没有办法通过审计，但是企业的实际生产也没有停止，那么到底需要核定怎么补偿，比例是多少。同时，停产停业损失由于各地的补偿政策和依据不同，有的是按照企业经营面积，有的根据企业的流水额度推算企业无法经营的周期，因此有时候还需要企业提供相应的纳税额度的证明以及相应的流水等文件。这些都是需要企业在拆迁过程中，自己准备的材料。

以上是针对普遍存在的情况进行了简单的解读，希望各个中小企业的企业主在遇到此类问题的时候，可以给与您一定的帮助。京师律师团，承办团队分为主管、主办、辅办律师，团队以其独特的模拟法庭、权威研讨、方案竞争、专人质检、案件跟踪等最先进办案方式为依托，通过精细的分工办案模式办理了大量具有影响力的个人、集团诉讼房屋案件和拆迁案件，如果您有任何法律问题，欢迎致电维权。