物权法案例(物权法第76条案例)

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则；

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

(六)改建、重建建筑物及其附属设施；

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

●条文主旨

本条是关于业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定。

●立法背景

建筑区划内哪些共有和共同管理的事项需要由业主协商确定，业_主如何协商确定，目前各地作法不一。在征求意见时，许多人提出这一问题。涉及业主如何行使建筑物区分所有权，物权法应当作出规定。

●条文解读

根据本条规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。

(二)制定和修改建筑物及其附属没施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，应当由全体业主共同制定和修改。

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵守管理规约，责任心不强，不依法履行职责的委员予以更换。

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务机构或者其他管理人的管理水平如何，与业主利益有直接关系，需要通过业主大会集体决策选聘和解聘。

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的筹集、使用关系到业主的切身利益，应当由业主共同决定。

(六)改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及费用的负担，事情重大，需要业主共同决定。

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。除上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事项，也需要由业主共同决定。

筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，是建筑区划内较为重大的事情，不能由业主以简单多数的表决形式作出决定，因此本条第二款规定，决定筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主占总人数三分之二以上的业主同意。这一规定表明，筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的决定的作出，必须同时具备两个条件，才为有效的决定。第一个条件是，必须获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的、世主的同意；第二个条件是，必须获得占业主总人数的三分之二以上的业主的同意。假如，一栋大楼的建筑面积总计为9999平方米，专有部分占建筑物总面积三分之二以I：的业主，是指若于个业主的建筑面积之和要达到6666平方米以上的业主。如果，某一建筑区划内共有99户业主，占总人数三分之二以上的业主是指业主数要达到66户以上。

除筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施外的其他事项，属于建筑区划内的一般性、常规性事务，可以采取普通多数同意的方式。对此，本条第二款规定，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这一规定表明，建筑区划内的一般性、常规性事务，虽然可以采取普通多数同意的方式作出，但也必须同时符合如下两个条件：一是必须获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主的同意；二是必须获得占总人数过半数的业主同意。