德国房价以稳定闻名世界 浅析德国有哪些措施

        包括在内的欧盟，一直是全世界政策学习的百宝箱，以其房价的稳定更是闻名于世界。

德国房地产业的核心目标，是向国民提供符合需求并有支付能力的住房，从 2018 年的德国各州的住房数量和人口数据看，各州人均住房数和人均面积，分别都比较接近总计中整个德国的平均值，平均每两人住一套住房，人均面积 45 平方米左右。

说明住房在各州之间没有明显差距。有些州缺房，有些州住房过多的可能性较低。从房价的绝对值和相对值来说，已经达到了目标。

这个目标对于国民来说是很好的，使居民不用为住不起住房、租不到住房、买不起住房、买不到住房而担心，从而能有更多的注意力和时间研究科技和文学，享受生命，享受生活，照顾家庭、生养小孩。

中国和德国在世界经济中，都为制造业大国和出口大国，通过研究德国的长效机制，可以为中国等其它国家制定和调整房地产政策，稳定房地产市场，预防发生金融危机等方面提供思维角度，使威胁经济安全的住房市场价格泡沫等危险因素，可以逐渐消除或者部分缓解，并为促进住房市场平稳健康发展，建立长效机制提供思维角度。

本文笔者就为大家梳理下，德国对于稳定房价，所采取的一系列有效措施，试着分析出一套意味着几百年都能适用的长效机制，并从关键细节要件角度研究能给中国带来的启示。

德国对于包括住房价格和租房价格在内的居住价格机制，首先以维持货币币值，即维持货币购买力的角度，来保持房价和租金的稳定。

货币对某样物品的购买力与该物品价格的关系是1/价格数量，该物品的价格比之前上涨，货币对该物品的购买力就比之前小；该物品的价格比之前降低，货币对该物品的购买力就比之前增加。所以货币对住房的购买力稳定，就是体现在住房价格的稳定上面。

因为货币是劳动交换的中间等价物，当劳动者收入的货币数量（时薪价格）稳定，和住房的货币数量（价格）稳定，或者住房价格和劳动者收入同步同幅度的提高，那劳动者的劳动时间和住房内包含着的劳动时间，就保持着稳定的交换平衡。

德国在 20 世纪 20 年代，因为在一战中欠下外国很多战争赔款，加上后来德国的可以创造财富的煤矿和铁矿，都被法国等战胜国占据和占据收益。

为了偿还这些赔偿协议中，以德国马克为单位的战争赔款，当时的德国政府不惜以开动印钞机印纸币的方式，从货币的数量形式上偿还赔款，却不考虑其这些货币是否和之前一样的真实购买力，后来产生了严重的通货膨胀，同等货币数量的购买力严重降低。

1921 年 1 月，德国为 1 马克可以买3份报纸，两年之后，也就是 1923 年 11月，1 马克只能买 7000 万分之一的同样的报纸。

这是德国经历的通货膨胀的缩影，导致人们辛辛苦苦劳动赚到的钱，一下能买到的物品和服务数量，缩小了几倍至几百倍到天文数字级别的缩小。

这些惨痛的教训，使德国从上到下一直有认识到货币币值稳定的重要性，维持货币的购买力的重要性，对于通货膨胀等削弱货币购买力的行为和现象深恶痛绝，而住房涨价、房租的涨价，就相当于使以前若干年准备用于购买住房和准备购买租房服务的人，手里积存的当地货币在居住方面的购买力贬值。

某样商品的货币数量（价格）升值、涨价，意味着同样单位数量的货币对于这种商品贬值。

因此，德国会给每套住房都设定租金参考价格标准（这个标准有法律约束力），实行房租指导价格制度。在租客和房东协商和决定每套住房的租金数量（价格）时，都需要要参考相应的标准价格。

当人们对债务比较谨慎时，对于买房也会比较谨慎，那房价里包含着的债务杠杆比例，就会相对较少，房价就会是比较接近于居民实际有效购买力的房价。越接近于居民实际收入的房价，是泡沫更少的房价，未来房价崩盘的可能性就越小。

2008 年一些欧盟国家房价之前上涨飞快后又下跌，而德国的房价却依然稳定，就证明了这一点。对于债务设定谨慎安全边界，无论是对个人还是对于银行等金融机构，都是更加安全的选择。

如果说住房贵、买不起住房是一个问题，那与买不起住房问题相比，有关住房的债务违约和债务风险给社会经济和个人带来的伤害，会更加大。

住房贵，买不起或者不买，退而求其次租房住的话，除了本人每个月交一些租金之外，个人或者银行等借贷实体都不会有损失，或者说损失的只是租房者的一些因为房价贵带动的租金上升的差价。

可如果人们不顾还款能力，向银行借钱买房，当还不起房贷住房被银行收掉的时候，将钱（首期加上已还的部分月供）房两失，万一银行也卖不掉收到的住房，将会给银行等经济实体带来当前的坏账等损失。

如果范围过大，还会带来大范围的金融危机，如美国次贷危机、日本广场协议后的住房泡沫破裂等大范围的坏账现象。

住房本身为人们带来居住的便利，住房本身是没有问题的，借债本身也是没问题的，问题是借多少，可以确保还不起钱的可能性较低。

许多人在房价已经超出收入水平很多，如果人们还不断地去借天量的债务去买房，当人数一多，会给银行带来许多压力，万一遇上经济环境上的意外，很容易产生系统性风险，即使泡沫一直不破裂，房价一直坚挺不下跌，也会出现大量包含着贷款的资金沉淀在住房上面，不利于社会上其他的消费。

因为购买住房需要的资金量巨大，很多时候需要借助银行信贷购买，而住房的价格不断升高，诱惑投资的人现在就借更多贷款，购买多几套住房来投资希望赚更多的差价，也迫使需要买来自己住的人赶快借钱买房，要不然以后将为居住买房付出比现在更加多的钱，争先恐后地加杠杆买房，可能促使开发商以及卖房者对房价的有过高预期，开出更高的价格给今后的买家。

使以后的收入比较固定的未来买家，也需要借更多的钱，这样循环着以几何级别地推高房价，形成价格的恶性循环。

对债务谨慎，可以有效地抑制住房泡沫的进一步扩大，使银行带来的风险更小。人们在借助贷款杠杆时越谨慎，包含贷款杠杆的住房价格，就会更接近劳动者实际收入，泡沫越小。

因此，德国始终相信在正常的经济环境状态时，政府是可以主动控制和减少支出来达到收支平衡。因为没有设经济增长目标，所以不用为了达到好看的数据而欠债发展经济。

住房价格上涨的原因包括供不应求等供求因素，从需求的角度来说，如果一个国家里面每个区域都有良好和平等的发展，人们在本地安居乐业的可能性就大很多。

每个城市都能良好的发展，双向流动和多向流动的可能性会增大，其他区域人口专门跑去大城市发展、跑去一线城市发展的单向流动的动力就会小很多，会减少对一线大城市造成的持续性的大规模的住房需求，从需求端解决一线城市住房供不应求带来的房价高企现象。

德国历史上最为出名的不平等状况，莫过于希特勒执政时期宣传种族优越论等不平等理论，把雅利安人进行抬高，把犹太人、斯拉夫人、吉普赛人、共产党人等不同身份的人，人为地进行贬低，并逐渐剥夺各种平等享有的权利。最终导致惨绝人寰的杀戮、战争、和自己国家的失败和人命损失。

因此，德国注重每一个地区的经济发展，注重同一地区里面不同收入层次人群的共同富裕，并在国家的财政安排和具体家庭的居住地安排上面，也这样体现，使得不同的地区，不同收入的人，都能趋向平等，得到国家各级政府的税收返还或再分配，带来所有地区的平等均衡发展。