德国房价何以长期持稳 完善的法律体系是关键

在美国房地产次级抵押贷款危机转化为严重的全球金融危机之时，世界上大多数国家的房地产市场受到冲击，房价泡沫依次破裂，而的房地产市场却保持着相当稳定的态势。事实上，在此之前的十年，房地产始终保持着平稳之势，没有形成超出实体经济增长的泡沫。1977年至今，平均房价仅上涨60％，而同期个人收入已增长3倍；过去十多年里，德国物价年均上涨约2％，而房价每年上涨仅1％，扣除物价因素，德国房价反而在以每年1％的速度缩水。德国是欧洲人口最多的国家，在二战后和两德统一后也曾是世界上住房问题最严重的国家之一。目前，德国在金融危机中独善其身，住房供应充分、房地产市场价格稳定，建筑和房地产企业仍对现况和未来表示乐观，购房者心态稳定。

法律规定房地产的社会福利性质

德国宪法第20款作为永久性条款确立下了国家的根本目标之一为福利国家，这就包含了要求国家实行福利住房政策的义务。此外，德国宪法里虽然没有明确确立下来德国应当实行什么样的经济制度，但从宪法的整个体系来看，要求政府一方面要确保市场经济的稳健运行，另一方面要对自由市场经济有可能造成或已经造成的不良后果，如分配不公、恶性竞争等，进行预防或改善，政府因此有权对市场经济作出干预。基于宪法这样的要求，联邦德国一直实行的是社会市场经济制度。住房市场虽然是一种商品市场，但出于住房对居民的生活和发展的重要性，联邦德国政府自建国以来便基于不同时期的具体情况从未间断过对这个市场的调控，其调控的目标始终是保障居民能住得起房子。

房价独立于政府和开发商

德国的土地实行私有制，但开发商都必须遵循政府对土地的的严格规划，包括对土地的商业用途与居住用途的选择，建筑面积与绿化面积的比例等。房地产价格取决于市场，政府和开发商不能擅自定价，而是由独立的房地产评估委员会测算，评估委员会不考虑政府、委托人以及任何个人的经济利益。德国联邦建筑法规定，每一块出售的土地都登记在册，且每块土地的买卖都必须由公证人报告国家，所有房地产交易情况都要集中起来，形成销售价格总汇。各地评估委员会每年根据销售价格总汇制订出地价图，提出各个区域的标准土地价格。评估委员会制订的最普遍的标准价格主要包括：农林区、农村和市区、工业和贸易区、交通区以及学校和医院等公共区。房租价格由政府、租客、租赁中介等共同决定，政府规定价格上限，市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构还共同制定不同地区不同房型的合理价格表，房租超过合理房租的一定比例的行为构成违法甚至犯罪行为。

通过科学规划保障需求

德国房地产管理者认为，供求规律是影响房地产价格的决定因素，德国,德国,德国,德国,培训，掌握了这一规律，房地产市场就能基本稳定。因此，严密而科学的房地产规划是政府调控房地产市场的首要手段，根据国家人口特征提供相应数量的住房是政府规划的首要目标。根据政府规划，近年来德国每年新增住房为25万套以上，完全能够满足居民的新增购房需求。根据居民的收入差距，德国政府房地产规划中对高、中、低档房屋的结构作了明确规定。特别是对低收入者，各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有住房中福利房的比例。比如科隆市政府就规定，每年新建的3800套住房中，1000套必须是面向低收入家庭的出租房。政府对社会福利住房专门规划用地，在开发后再以较低的价格提供给需求者，其中的市场差价由政府向开发商提供补贴。

独特的住房金融模式

德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制，为稳定房价提供了制度保障。德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右，另外30％的住房贷款来自于商业贷款，其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，抵押贷款固定利率期限平均为11.5年。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器的作用。

以高税收遏制市场投机行为

税收也是德国政府调控房地产市场的重要手段，在新增房屋建设、保障住房供应、限制房地产投机等方面发挥了明显的作用。德国政府一直对市场上的房地产投机交易资金课以重税，对出租房屋收入也征以较高的所得税，这些政策与当前实施的房租最高限价政策相呼应，将大大限制房地产投机的利润空间，对维护房地产市场稳定起到很大作用。

完善的房地产法律法规体系

德国宪法明确规定“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育一样，保障居民住房是联邦政府首要政策目标之一。这也是德国所有房地产政策的核心出发点。在房地产市场的各个方面，政府也都有严密的法律规定。因此，地方政府不敢通过抬高地价和房价来增加税收。任何扰乱房地产市场的行为都会面临严惩。法律法规还重在保障购房者或租户的合法权益。例如，法规中对租房合同和租金都进行了详尽规定，对租金核算也有严格标准。此外，为防止住房租赁领域的非法投资，法规明确禁止转租行为，维护了全国住房租赁市场的良好秩序。