德国柏林房地产：新旧文化的融合

 一个地区的建设是否健康和成功，关键在于一方面维持其自身的原有本色，另一方面改善当地实用而有利的市场环境。本文通过柏林这一城市为例，叙述了居民的努力和当地政府和商业团体合作的成功经验，这是与该地融合旧址维护与经济发展的概念分不开的。

       在人们的心目中，柏林从来不是一座古老的城市，尽管它早在750多年前已经建立，而且周边许多城镇都有上千年的历史。从许多方面看，柏林更像一座如芝加哥那样因工业革命兴起的现代城市，而与罗马和巴黎鲜有相似。柏林也像美国的一些大工业城市一样，处理过许多由快速工业增长产生的问题，如人口激增、住房拥挤、卫生设施、教育状况、交通条件及货物流通等。多数十九世纪末市区问题的解决方案都是来自一些美国报刊杂志、从美国该地的学者以及一群曾在欧洲并与国外学者长期保持交流的美国人。

        1900年，柏林被称为“雅典的狂欢”（ Athens on the Spree）○1----指柏林的主要水路----因建筑师Karl Friedrich Schinkel设计的具新古典主义建筑风格而得名。这种正统但实用的风格创芝加哥建筑学院和巴赫学院先驱。但柏林一心摆脱这种Schinkel风格而变成一座真正的工业城市。当时一本深具影响力的杂志就号召柏林转变成“芝加哥的狂欢”。

        十九世纪末，柏林致力于平衡其过去与现在，追求进步和成长。今天，柏林仍继续着该保留哪些历史遗产的争议，同时在不破坏旧址和不影响人民生活素质的前提下谋求发展。

        柏林都市人口在十九世纪末约为三百万。虽然提高人民生活水平的重要性次要于工业增长及开发，但当时的市政府和建筑者亦非常关注居民的健康和生活素质。

        在柏林旧中心的南面有一座山脉，山脉上面是几座小山丘和用于放牧动物的田地，还有几座风车和葡萄园。山脉上最高的山丘是克罗伊茨贝格（the Kreuzberg）(the Kreuzberg),高达217英尺（66米）。1823年，Schinkel设计的纪念碑竖立在这座山上。克罗伊茨贝格（the Kreuzberg）（the Kreuzberg）因而成为历史旧址并以柏林最出名的地区命名。

        到了20世纪初，克罗伊茨贝格（the Kreuzberg）（the Kreuzberg）已经成为一座工业发展蓬勃、人口稠密的地区。其转变过程兼顾了工商业及居民和政府的不同需求----一个存在至今的难题。

        其中一个在克罗伊茨贝格（the Kreuzberg）城市规划和发展成功的例子是坎米索拉兹（Chamissoplatz）。坎米索拉兹（Chamissoplatz）位于柏林滕伯尔霍夫机场(Tempelh of International Airport)和市中心之间，是一座标准的市区广场，四周环绕着五层高带华丽陶艺门面装饰的公寓住宅。这些公寓建于1880年至1900年间，专为建房工人、普通家庭、日渐增长的城市中产阶级、军官以及应募入伍人士而设。该区密度容许每栋楼的首层作面包店、酒吧、咖啡厅或商店用途。

        坎米索拉兹（Chamissoplatz）及其周边公寓因Adelbert von Chamisso而命名。Adelbert von Chamisso是一位作家和植物学家，1781年出生在法国，在青少年时期移居柏林。1815年，他到北美洲西海岸探索，考察旧金山湾，旅程向北远至白令海峡，并负责鉴别和命名在旅途中发现的植物种类。随后，他返回柏林定居直至1838年逝世。坎米索拉兹（Chamissoplatz）区及其周边街区都以作家、教育者和历史学家的名字命名，而建筑装饰明显借鉴了Schinkel风格及巴黎城区公寓外观。

        坎米索拉兹（Chamissoplatz）及其邻近街区的装饰风格创造了一些“室外空间”和围合感。在鹅卵石大街和人行道、煤油灯、陶艺天使塑像和其它神话塑像、丰富的水果图案织锦和花环的衬托下，这种感觉更加强烈。中心街区经过景观美化且种有许多茂盛的树木，但附近街道为了防止行军的士兵躲在树丛中，并没有植树。这样一来增添了围墙的场所感和围合感。

        坎米索拉兹（Chamissoplatz）原有的公寓住宅远离街区，延伸成五至六个庭院，使每个庭院空间利用最大化。另外，楼宇可以经营制造业和零售业，甚至牛羊乳制品加工场。在坎米索拉兹（Chamissoplatz）的老居民仍然记得以前的滕伯尔霍夫机场曾被用作牧牛区，每日放牧两次。如今，许多公寓仍使用旧式煤炉暖器，烧煤发出的烟熏气味与鹅卵石大街和煤油灯的景观相融合，足以唤起人们对旧时代的回忆。克罗伊茨贝格（the Kreuzberg）的坎米索拉兹（Chamissoplatz）地区在二战期间几被摧毁，因该地区临近机场，又可以作联军驻扎之用才幸免于难。

        1950年至1980年间，西柏林重建其基础设施及住宅，一栋栋新公寓住宅在市郊建起，而坎米索拉兹（Chamissoplatz）地区的旧楼条件日渐恶化。与此同时，从西德和国外移民过来的年轻一代开始住进这一区日益荒废的房子。到了20世纪80年代，柏林政府买下该区大部分旧宅作改造规划，打算夷平旧区重建现代住宅小区。

        然而，由于西柏林的经济适用房价格不断上涨，许多当地居民都反对重建计划。年轻一代开始非法占用房屋反对强制性房产没收。同时，建筑师、城市规划师和当地一些居民社团意识到坎米索拉兹（Chamissoplatz）附近旧区的历史价值。于是，坎米索拉兹（Chamissoplatz）居民协会成立，成为地方民众与政府沟通的一道必要桥梁。

        最终，政府官员同意将坎米索拉兹（Chamissoplatz）保留为历史遗址。通过该市的房屋委员会（GEWOBAG）的帮助，当地政府与居民通力合作。GEWOBAG接管了公寓大楼的产权，管理及出租该区房产，监管历史旧址的大量修复工作。修复工程要将所有楼宇的外观、窗户、门面和阳台都恢复到原本的样貌和材质。

        房屋委员会也要提供一系列的公寓面积和租金费率方案，以维持及协助该区在旧址维护和经济发展中获得平衡。尽管旧公寓中存在三房或四房的套间，但约40%的公寓只有两房。因为大部分物业自1940年起就没有翻新过，许多单元的厕所和中央暖器需要重装。在重建工程期间，租户只好被重新安置到新住所或临时住所。

        1976年至2006年间，超过200个物业包括5000多个住宅和商铺得到翻新及修复。现在这项工程的最后翻新工作在进行中，已接近尾声。“通过保护和巩固旧址，修复工程保留了这一区的历史文化。” 该区房屋协助小组GESOPLAN的规划师和租赁协调员Gabriele Klahr表明，“我们社区的住户多元化，包括单身型和有家庭型，年轻的和年长的，专业人士和艺术家以及各阶层人士。坎米索拉兹（Chamissoplatz）像一块大磁铁，吸引着各种乐意生活在多样化和经济实惠的历史旧区的人们。我们相信，这项重建工程是至今在欧洲最成功的工程之一。”

        除了当地已投入的配套设施外，留学,移民,,留学德国,培训，坎米索拉兹（Chamissoplatz）还创办了一个青年中心、一个每周一度的有机农产品市集以及每年一度的烹饪节。这些活动对毗邻街道节日产生重要的影响，包括一年一度的体育比赛。青年中心建于一座反映中世纪历史的年代久远的水塔上。1985年，该塔改成音乐表演中心，内设练习室、一家印刷店、一个活动中心和一个电脑工作区。水塔的地下层是足球和篮球运动中心。每周六举办的农产品市集吸引了柏林的众多购物者。由于该市集在广场的操场举办，便也变成了有小孩的家庭的必然悠闲场所。市集上有一个咖啡厅，提供饼干、有机苹果汁和咖啡。

        今天的坎米索拉兹（Chamissoplatz）人口密度已达每平里25，000人，周边有两个大公园和几个公墓，邻近是相对安静的市区绿化地带----滕伯尔霍夫机场(Tempelh of International Airport)。

        在坎米索拉兹（Chamissoplatz）翻新重建需要考虑历史文化、旧址维护条件和结合个人创新进取精神及政府支持与指导等因素。但也许令这一地方改造成功的最重要的因素是其历史建筑物的高品质和喜爱这一地方为并意识到其作为健康城区价值的各式居民。柏林的政界人士同样认识到这一地区的价值，经常为其作宣传；观光游客在步行时间游览该地，认识二十世纪初的柏林市区；电影制作公司在那里拍广告和专题电影。

        尽管如此，在柏林建购物中心的压力越来越大，这对坎米索拉兹（Chamissoplatz）构成一定的影响，附近的购物中心正在施工，而当地一间市场正面临倒闭的危机。由于东西德统一和其它事件，柏林目前的负债多达770亿美元（600亿欧元），失业率超过18%。现时柏林正致力招商和提高就业率，而发展零售业可提供可观的收入和增加就业率，但也会降低生活素质。

        居民希望居住的环境或附近有步行可达的传统市场。在坎米索拉兹（Chamissoplatz），这个愿望由于日益增长的游客、各阶层居民和成功的改造和重建计划而得以实现。

        一个地区的建设是否健康和成功，关键在于一方面维持其自身的原有本色，另一方面改善当地实用而有利的市场环境。通过居民的努力和当地政府和商业团体的合作，坎米索拉兹（Chamissoplatz）成功了，这是与该地融合旧址维护与经济发展的概念分不开的。

        注释○1：17世纪末，柏林的文化艺术与科学开始呈现百花齐放的盛况，当地爱国者称之为“雅典的狂欢”(Athens on the spree)。