柏林：“住房金”政策让穷人住得“有尊严”

  在首都柏林，约三分之二的住户租房子住。根据2005年《柏林住宅市场报告》，柏林72%的住房为私人房地产公司或者私人业主所有，11%属于公共住宅建筑合作社，其余17%属于6家市属住宅建筑公司。

    德国战后规范住宅市场的法律基础是《第二住宅建筑法》。这项法律规定，开发商应为社会提供住房，满足各阶层在房屋面积、设施、价格等方面的不同需求。

“社会住房”的“历史功绩”

    第二次世界大战结束后，联邦德国开始大力兴建专供低收入者租住的“社会住房”，并通过补贴建筑费、减息等不同补贴方式使这类住房能够以低于成本的租金提供给低收入阶层。

    柏林-勃兰登堡房地产公司联合会是一家下辖370家住宅建筑公司和公共住宅建筑合作社的行业协会，掌握着111万套住房。该联合会媒体负责人伊利斯·格罗斯克特告诉记者，目前柏林约有22.5万套“社会住房”。过去，“社会住房”由于在建造中得到了柏林市政府的资金支持，因而租金相对便宜，但由于近年来柏林市政府债务负担加重，财政比较困难，市政府对“社会住房”的投资有所减少，导致“社会住房”租金上涨。目前，柏林市的“社会住房”租金已与普通住房差别不大。

“住房金”减轻家庭负担

    为帮助低收入者改善住房条件，同时也为减轻政府的财政压力，近年来，德国政府改变策略，从过去建造“社会住房”转而资助“社会住房”，通过向私人投资者和房地产公司提供政策和财政支持，鼓励他们以低廉价格向低收入者提供住房。政府还用经济手段鼓励房地产商对现有住房进行改造，使其适应低收入者，并资助开发商建造或改建适合老年人和残疾人的居所。

    与此同时，政府也明确规定了享受“社会住房”者的条件。柏林最大的市属房地产商“德格沃”公司新闻发言人埃丽卡·克勒贝尔告诉记者，要想租到廉价的“社会住房”，首先必须得到“居住资格证”。在柏林，德国,德国,德国,德国,培训，个人年收入低于1.7万欧元，两口之家年收入低于2.5万欧元的才可以向所在区政府申请“居住资格证”。通常，单身者只能申请一居室，居住面积不超过50平方米；两口之家只能申请两居室，居住面积不超过60平方米。

    在德国的安居政策中，“住房金”政策被视为不可或缺的组成部分。“住房金”帮助低收入者获得合适的、有尊严的居住空间。1965年，联邦德国开始实施“住房金”政策，1991年起，这一政策开始在德国东部地区实行。

    在德国，只要满足一定条件，公民就有权享受“住房金”，但能够享受多少则取决于收入、房租、生活负担以及家庭成员人数等多种因素。要想得到“住房金”，首先要向当地政府主管机构提出申请，获得批准后，可得到为期一年的“住房金”补贴。一年后必须重新申请。根据德国《住房金法》，“住房金”由联邦和州财政各承担一半。柏林现有27万多户家庭享受“住房金”。据统计，享受“住房金”的家庭，其住房负担(包括房租或购房还贷额)占家庭税后月收入的比例由45%下降到31%。

“房租明镜”约束租房价格

    在德国的多数城市里还有一种名为“房租明镜”的房租约束机制。这是一种依据公认的科学标准制定并得到社会、房主和租房者普遍认可的房租参考数据。它每两年修订一次，一般由住房管理机构、租房者协会以及住房中介商协会等机构经过对住房市场情况的综合评估后共同确定，在德国的房产市场上很有权威，甚至司法部门在处理有关纠纷时也会优先予以参考。

    近几年，柏林市大大小小的房地产商日子都不好过。当记者问到为什么不适当提高房租以增加利润时，克勒贝尔说，房租水平只能参照“房租明镜”，并在规定的范围内浮动，否则消费者就有权申诉甚至将房地产商告上法庭。