德国房地产市场的具体区域

央行称，最大的七个城市尤其受到楼价快速上涨的冲击，尽管独立住宅价格的涨速较为温和。自2010年以来，柏林、慕尼黑、汉堡、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫的公寓价格，平均上涨逾25%。

德国央行称，德国最大的七个城市尤其受到楼价快速上涨的冲击，尽管独立住宅价格的涨速较为温和。自2010年以来，柏林、慕尼黑、汉堡、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫的公寓价格，平均上涨逾25%。

 

 

德国5大城市房价指数（2012年10月—2013年10月）

备注：

该房价指数统计德国5大城市：柏林 、汉堡、 法兰克福、 科隆、 慕尼黑

黄线：新房价格指数

蓝色：二手房价格指数

法兰克福：金融中心和国际城市

法兰克福是全球最受瞩目的金融中心之一，同时也是一所国际化的大都市，在全球日益国际化的发展过程中占据着重要地位。法兰克福是欧洲的金融中心和第二大银行中心，欧洲中央银行、德国联邦银行均设在这里。此外，法兰克福在许多其他领域也扮演着领导者的角色。例如，德国主要的证券交易所和欧洲最大的国际机场均坐落于此。

国际化大都市

以同样的条件相比，德国的其他城市都无法像法兰克福一样吸引如此大量的房地产投资。2012年，法兰克福的交易额超过32亿欧元，再次高居榜首。平均而言，海外投资占总交易额的45%，这一比重使法兰克福仅次于柏林，位居全德第二的位置。

法兰克福/美因的城市人口正在不断地增长。根据该市的官方数据（Citizen Center ），到2030年，人口预计将增长32,000人，达724,000人。在2012年，该市人口总数为70万。届时，法兰克福会面临生活空间不足的挑战。

法兰克福房地产市场引人注目的表现有几方面的原因。首先，法兰克福的就业市场要优于伦敦等大都市，投资银行业在后者扮演了重要的角色。相对而言，法兰克福的银行业在近几年几乎保持平稳。法兰克福的经济领导地位并不仅仅由包括欧洲央行（ECB）在内的数量众多的银行所决定。作为德国第五大城市，法兰克福也是贸易中心，法兰克福展览（Messe Frankfurt）是全世界最大的贸易展览组织机构，另外它也拥有全世界最大的机场。

持续稳定的需求

这些因素都决定了法兰克福房地产市场的高需求，无论是用作自住还是投资目的。城镇化的趋势也扮演着积极的角色：上班族尽量节省从家到公司的交通时间，同时也节省交通成本。另一方面，法兰克福在交通网络中的地理位置颇有优势。截至2010年底，法兰克福新建的一个区成为了全欧洲最大的新建房屋区域，随着地铁通车，该区域的吸引力与日俱增。诸如Bornheim、Nordend、Westend和Sachsenhausen等车站区域的住宅需求将越来越大，是那些追求稳健价值和安全性的投资者应考虑的上选。

柏林：潜力巨大的首都城市

柏林是德国的第一大城市，同时也是德国最重要的文化和艺术中心，拥有350多万人口。近年来，这座首都城市呈现出蓬勃发展的局面，现已转变成为现代化的服务中心。随着一个个新中心城区的拔地而起，这座城市已经呈现出一幅全新的姿态。柏林的城市血液里，流淌着无限的激情；柏林的历史名胜，文化古迹和在此举办的各大赛事吸引了无数的游客。

巨大的长期潜力

柏林是德国的三大投资热点之一；自2008年开始，其年度成交额曾四度高居榜首。长期以来，柏林的房%&&&&&%份额占总额的平均比例均在三分之一左右，涉足零售地产的其他地方从未出现过如此高的份额。相对适中的销售价格和柏林长期发展的机遇吸引了众多海外投资者者。过去十年间，海外投资者占总投资的平均份额高达47%，远远超出德国的其他中心城市。

投资柏林房产的5大理由

柏林以其较低的房价，特高的租金回报率，毫无疑问地成为最具增长潜力的投资目标。此外，在柏林投资者拥有多种投资选择，从一房公寓到整幢住宅，应有尽有！

理由一：大量外来资金流入 发展潜力无限

在欧债危机下，作为欧盟龙头国家的德国经济一枝独秀，自然吸引大量外来资金涌入。调查显示，德国在2012年取代英国成为欧洲最有吸引力的投资目的地，而柏林和慕尼黑是投资者最为青睐的2个城市。

理由二：柏林房产价格被低估 增值空间大

经过一年的快速增长，德国房产，尤其是柏林房产价格尽管已有大幅上涨，但其价格仍比大部分欧盟主要城市低。据比较，柏林市中心的公寓大楼单价为2900欧元/平米，比伦敦少275%，比巴黎少345%。

理由三：柏林租金及出租率迅速增加 投资回报有保障

2013GSW房屋报告指出，当前柏林房市正经历最迅猛的增长，租金水平及房屋出租率迅速增加，公寓租金已较去年增长13%以上。

理由四：柏林购房需求强劲

作为德国首都，柏林每年都有大约15000户的新人口涌入，这为柏林房市添加了强劲的动力。而与此同时，柏林还保持着德国所有城市中最低的失业率，良好的就业状况意味着良好的购房能力。

理由五：所有柏林房产都是永久德国房地产物权物业，没有使用权期限的问题。

科隆：莱茵河上的活力都会

科隆是屹立在莱茵河畔的一所大都会，在欧洲的中心城市中占据着重要的地位。作为德国最古老的一座城市，科隆拥有丰富多彩的文化传统。科隆人口约100万，是德国的第四大城市，在德国的经济发展方面起着至关重要的作用。传统与现代在这所城市碰撞融合；这里的地标建筑科隆大教堂距今已有2000多年的悠久历史；这里的市民以热情好客、宽容大度、诙谐幽默和对生活的热情而远近闻名；欧洲最大的街头狂欢节--科隆嘉年华也是在这所城市上演。

快速发展的投资市场

过去几年时间里，科隆吸引了大量的房地产投资，与其他大城市的差距逐步缩小。科隆的年均投资额将近10亿欧元，近年来这一数字更是呈现大幅上升的趋势。科隆的海外投资者者数量也呈现日益增长的趋势。

重点商业区--中心城区和多伊茨

科隆的中心城区位于莱茵河左岸，拥有四通八达的主干道路，其中各个区块均有自己不同的特色。中心城区以其独有的特色成为科隆最为繁华的中心地带，其中包括金融保险区、高楼林立的莱茵瑙半岛等。近年来，凭借莱茵公园中心、maxCologne大楼和Köntriangle大楼等诸多引入瞩目的项目，位于莱茵河右岸的多伊茨城区的地位也有了显着的提高。

汉堡：德国通向世界的门户

汉堡是德国人口第二多的城市，也是德国北部的最大城市。其实，将汉堡称之为一所国际化的大都市毫不为过。汉堡是德国最重要的港口，同时也是欧洲第三大港口，一直被誉为“德国通往世界的门户”。此外，汉堡是通往斯堪的那维亚半岛和波罗的海各国的主要信道。汉堡的城市居民约为425万，城郊居民约为180万，是德国经济发展速度最快的地区之一。另外，汉堡的生活质量在欧洲排名中居于首位。

向来稳定的投资市场

汉堡是德国最重要、同时也是获利较高的投资市场。近年来，汉堡在房产投资领域的地位不断加强，成为与柏林、法兰克福、慕尼黑并肩比齐的重要市场。投资者对这里稳定的市场条件和多个富有魅力的沿岸街区一致看好。

水岸位置优势

融合了现代和古典建筑的城市中心为汉堡勾勒出一幅独具特色的美丽图画。内阿尔斯特湖畔的Vier Jahreszeiten酒店等著名的建筑形成了一道特有的水岸风光。临近水岸同样也是其他热门投资地区的基本特色，德国,德国,德国,德国,培训，汉堡东部的港口区沿河而兴，同样使汉堡散发出特有的水岸优势。

慕尼黑：南德之星

慕尼黑是德国巴伐利亚州的首府，堪称欧洲最有魅力的城市之一。慕尼黑的经济发展稳健，良好的经济环境令其他许多地区望尘莫及。慕尼黑拥有140万人口，是德国的第三大城市，同时也是主要的娱乐休闲中心。慕尼黑临近阿尔卑斯山和地中海沿岸，当地的啤酒节是全球最盛大、最受欢迎的节日之一，这也使得慕尼黑成为值得一去的旅游胜地。

私人投资者和家庭办公的首选

长期以来，慕尼黑的平均投资交易额高达26亿欧元，是德国房地产投资的首选地点之一。慕尼黑的最大特点是社会秩序相当稳定，素有“安全之城”的美名。从房地产价格角度来讲，慕尼黑是德国房价最贵的地方。然而，一直以来，这一市场同样吸引力海外投资者的关注。其中，海外投资占总投资额的平均比重为37%。