他山之石：看德国是怎么控制房价的

我在3月23日时评《如何将过多的货币稀释到实体经济中去》提到的房价，那么到底是怎么做到国民人均收入20年增长3倍而房价却超过20年不涨（剔出通货膨胀因素）的呢？他山之石，可以攻玉，在住房领域的法制化建设值得我们学习。《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《租房补助金法》是德国住房法制化的重要支撑，这四部法律分别为私有住房的购买、社会保障住房供给、中低收入者的住房和租房补贴以及租赁市场的规范提供了坚实的法律保障，另外，还有一个《经济犯罪法》让投机炒房望而生畏。

　　在德国投机炒房就是做梦，应该说德国法制化的住房价格政策封闭了德国房地产市场所有的投机空间。在德国可看不到中国这种炒房赚钱胜过办企业的奇特景观。这么说吧，德国房价并不是由开发商来决定的，而是由独立的第三方房地产评估机构确定的，这个基准价具有很强的法律效力，按他们的《经济犯罪法》规定，如果开发商卖房时售价超过基准价的20%，便被认定为违法，购房者可依法起诉开发商，让开发商把房价降到合理范围，如果开发商拒不执行，将被法院处以高额罚款。还有更厉害的，如果开发商售价超过基准价的50%，则被定性为“获取暴利”，构成犯罪，要坐3年大牢。

 

　　也许有人会说，那德国开发商跟第三方房地产评估机构勾结一下，把基准价定高一点不就完了吗？这是典型的中国人的思维，这在德国是行不通的，一环扣一环的具有法律效应的政府管理堵死了这条路。德国政府规定，第三方房地产评估机构要对本机构的评估结果负责30年，如果这个基准价经不起30年的考验，出现大幅偏离基准价的情况，这家评估机构要承担相应的法律责任。这样一来，哪个中介机构还敢跟开发商同流合污？所以，只要你想管，政府是有办法的。德国房价超过20年不涨算什么？我们还会看到它更长时间不涨。

 

　　卖房如此，出租房屋也一样，德国政府在其《住房租赁法》里明确规定：房租可以随行就市，但3年内提价不能超过 20%，否则同样属于违法，将被处以高额罚款；跟卖房超过基准价50%要坐牢一样，租金涨幅3年内超过50%也将被《经济犯罪法》认定为犯罪行为，面临坐牢风险。他们之所以房地产市场控制得如此严厉，是因为他们不仅把保障居民住房写到《住房建设法》中，还写到《宪法》中。当然，他们的居者有其屋不单指买房，还包括租房。为了实现这个目标，德国政府每年都按照《住房补助金法》和《租房补助金法》补贴国民，86%的德国居民都会享受到数额不等的住房或租房补贴。

 

　　因为德国政府鼓励租房居住，所以，只有不到40%的德国家庭购买了开发商建的商品房，另有不到20%的德国家庭住在合作建房和自建房里，超过40%的德国家庭都是租房居住的，政府给予居民租房的补贴远远高于买房的补贴。与此同时，对用于出租的合作建房，政府予以免税，还有，住房信贷银行也会给予建房出租的私人和开发商提供无息或低息贷款。说到贷款顺便说说德国的房贷政策，我国的房贷利率会伴随银行贷款利率的调整而调整，而德国的房贷利率是固定的，优点是银行利率上行时不增加购房者负担，还款预期稳定；缺点是银行利率向下调整时购房者也享受不到利率下降的好处。

 

　　这段时间以北京为代表的各大城市不断出台更加严厉的抑制房价上涨的政策，可谓层层加码，但总有一种按下葫芦起来瓢的感觉，如何建立法制化的长效机制恐怕是我们今后抑制房价的根本所在。去年年底，中央经济工作会议提出：“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”说到点子上了。