德国住房供不应求房价逐年上涨 慕尼黑涨幅竟高

房价自2009年以来逐年上涨。根据德意志银行统计，2009—2016年间，汉堡房价以70%的涨幅排名第三，柏林以75%的涨幅排名第二，而排名第一的慕尼黑涨幅竟高达200%多。即便在如此高的涨幅下，慕尼黑的住房空置率依旧趋近于零。

造成德国房价持续上涨的直接原因是住房供不应求。德国地产及住房行业协会数据显示，德国住房市场的缺口目前已达85万套。随着大城市房价不断上涨，人们转而搬向周围的区域中心城市，带动了这些中小城市的房价持续上扬，并且涨幅远超大城市。这成为2016年德国房价攀升最显著的特点。根据德国房地产代理公司安阁物业的调查，2016年房价涨幅最大的10座城市中几乎没有大城市。肯普滕市以43.7%的年涨幅排名第一，平均房价达2120欧元/平方米。而大城市中，柏林以18.8%的年涨幅排第一位，平均房价为2451欧元/平方米。两者的房价相差无几。而在安阁物业的房租涨幅排名中，跻身前十的大城市只有柏林，租金年涨幅9.1%，远低于年涨幅为14.3%的奥芬巴赫市。

不断上涨的房价已悄然掀起一股“购房热”。据统计，从投放广告到实际卖出，德国房源售出的时间大幅缩短，到了2015年，平均售房时间已从2008年的平均32天缩减为平均15天。其中柏林房屋最为紧俏，平均广告投放7天后就会进入谈判签约环节。

对此，德国租房者协会负责人卢卡斯·锡奔考藤指出，如果继续在大城市生活，续租的话，租金可能上涨两到三个百分点。而一旦搬家，新房的租金涨幅甚至会达到7%或8%。锡奔考藤表示，2017年房价将继续上涨，除了大城市与区域中心城市，大学城也会成为涨价重灾区，甚至会影响一些乡村地区。

为缓解人们的住房压力，德国各地方政府都推出了廉租房政策。根据柏林政府的规定，有政府背景的开发商必须将30%的新建房屋作为廉租房，以每月6.5欧元/平方米的价格出租给低收入者。但由于房屋建造周期都在两年以上，尽管柏林市政府计划将廉租房建设比例提高至50%，仍远水解不了近渴。

此外，德国在2015年通过一项法案，抑制住房紧张地区租金的过快上涨。根据该法案，在房租增幅过大地区，当地政府可启动最长5年的“租金刹车”机制，即房东可以在换房客时提高租金，但房租不能超过当地租金平均水平的110%。但此条法案不适用于2014年10月1日后新建或翻新的住房。

尽管德国各地都在积极推进房屋建设，然而每个联邦州对建筑规则都有不同规定，繁琐的行政手续给建设进程带来不小阻力。建筑行业正在呼吁推出统一的建筑规则，简化建房许可的批准流程。德国地产及住房行业协会总裁阿克瑟尔·盖达什科认为，德国网，德国，德国，仅通过建设新住宅无法根本解决住房紧缺的现状，想要从根本填补缺口，“需要打造新的城区，同时提高现有城区的居住密度”。