德国会是中国人“购房潮”的新宠吗?

最近一个一起留德多年的朋友天天撺掇我在柏林买房。他说，中国人在美国、英国、澳大利亚、加拿大、日本等发达国家买房置业，导致一些海外华人聚居城市房价起伏较大，当地人抗议连连，别看没声响，其实房产国内早已有人下手了，再不下手就晚了。

 

根据德意志银行发布的《2017年德国住宅房屋市场报告》，2009年以来德国住宅房市已经进入了上升周期，德国经济的优秀表现、失业率的下降、住房供给紧张以及延续经济危机以来的的低利率政策等因素，使得德国各大城市房价8年内大幅上涨。09年以来，德国A级别城市如法兰克福和柏林涨价80％，慕尼黑房价完成翻翻。

 

而来自中国的资金自2013年前后也开始悄悄大批进入柏林、法兰克福等大城市的房市。法兰克福2017年房屋价格平均涨幅达到了15％，朋友联系了国内某房产中介机构海外部门员工，员工和他透露，法兰克福Riedberg区某新楼盘中国人房产持有率超过50％，现在是下手的好时机。他还扔给我一个链接让我好好读读，是德国《焦点周刊》（Focus）2017年6月的一篇文章，标题就是：中国人大批购买德国房产——很有可能你的下一个房东就是个中国人。

 

中国人为什么会在德国买房子？

 

根据法律，外国人在德国购房和居留权完全脱钩，在德国拥有房产和德国没有任何关系，房产投资是行不通的。就教育而言，要想孩子在德国出生就有德国国籍，必须父母有一方有德国永久居留权，相当于美国的。但是，为什么像我朋友这样在德国名校读硕士的人也不能免俗，和其他中国人一样开始热衷于在德国买房子呢？

 

首要原因是德国房产相对于中国一线城市的房价依然较低。慕尼黑核心市区房屋均价在9000欧元出头，合计7.2万人民币。法兰克福则不到6000欧元，折合人民币4.8万元。作为首都的柏林，均价不足4500欧元，即3.6万人民币。但是价格较低不代表不增长，以目前市场看好的预期，不论是投资还是自用，都具有一定的吸引力。如果自己不入住，作为投资，可以委托房屋公司管理，也可以以较为低廉的持有成本获得稳定的受益现金流，柏林和法兰克福和北京不相上下。能够拥有永久产权，以及德国较为成熟的市场运作和成套房屋管理托管服务，都是吸引华人购房的原因。

 

其次，像我朋友这样的持有中国护照的生，数据上早已经是德国外国生第二大群体，以3.7万人的数字仅仅比第一名土耳其少1千人。考虑到大量持有土耳其护照学生其实是在德国出生，实际上中国生群体应该已经是第一名。柏林、艾森等热门留学城市已经出现了中国人买房只租给中国学生的情况，或者为了子女上学直接给子女买房的群体。

 

目前，德国本地房屋中介都加大了在中国销售的推广力度，在中国用微信号等形式推广，朋友一口气给我推了三四个微信号和中介说可以聊聊。在国内一线城市二手房遇冷的同时，国内大型中介也都积极发展新业务，链家海外新成立了海外部门，向国内客户推介德国房产。但是，中介这一行的发展却受到很多制约，德国对于海外资金涌入房产市场也不再放任。

 

德国贷款，正在收紧的中介行业命脉

 

在德国买房，能否贷款是中国人询问的最多的问题。现金的大笔处境转移已经逐渐收紧， 朋友如果买房，可能不仅仅要用他自己的外汇额度，还要用他家人的的。直接带欧元现金也不行，一个人只能带一万欧元，他甚至要拜托我帮忙从国内带一些欧元过来给他。能不能在德国办理到贷款，是中介必须要帮助客户解决的问题，甚至是客户是否成交的决定性因素，没有贷款他就很难把小几百万现金带到德国来。

 

由于央行基准率的提高和各大央行资金的收紧，再加上限购影响，2017年12 月中国首套房贷款平均利率为5.38％。而在德国，由于欧洲央行的零利率政策，没有在德国工作的人所申请的商业贷款利率只在3％左右， 在我看来，把通胀考虑进去，和白借差不多，不贷白不贷。

 

2016年以前，在德国没有任何纳税记录的中国人甚至可以首付30％，贷款70％，以低于3％的利率购入房产，德国房子这两年每年稳定涨价，这些早上车的人简直心里美滋滋。2016年以后，随着外汇管制的加强，华人买房对贷款的依赖就更强了。但是同时，德国各大老牌央行例如德意志银行、储蓄银行（Sparkasse）、商业银行（Commerzbank） 等基本关闭没有在德国居留或者纳税申请者的贷款渠道。如果在德国留学，以孩子名义购房的，父母贷款需要出示中国国内的纳税记录、银行流水等信息核对。同时，贷款比例新房基本降低到50％，首付要达到50％。 这可是把中介和买房子的都难住了。以往中介还都会给一些建议怎么把钱弄出来，现在中介直接说这事儿他们管不着，无能为力。

 

其次，中介拿贷款的途径也是五花八门，德国官方银行不行了，有的中介去找西班牙的银行，或者去找小银行，总之能搞到钱就行，听着让人胆战心惊。中介大都拍着胸脯说我们给的都是最低利率，童叟无欺，一定帮您拿到。但是，由于德国2017年国民生产总值增长达到2％，官方失业率低至1991年以来最低的5.7％，德国政府内部已经出现了预防经济发展过热，继而要求欧洲央行改变经济危机以来零利率政策的呼声。

 

德国政府是否会采取相关政策预防可能性的经济过热还不得而知，但是基本可以确定的是，银行不再有过去那么大的放贷压力和需要，对于贷款申请的审批也会越来越严格。想必这些都会对于房地产市场热钱的流入有所限制，如果贷款批不下来，很多人的房子都得黄。

 

低调的买家们和更加稳健的投资理念

 

德国是个以租房为主的国家，45％的全国住房拥有率，不仅与中国官方的87％相差甚远，也远远低于欧盟平均的70％。大城市中住房拥有率只有27％，而大城市也是房地产市场最活跃的地方。由于德国对租客的相关保护法律，房东如果有正当理由需要房客搬离，必须在六个月前通知房客，房客也有权利用法律维护自己权益，加上购房者由于不能长期驻德国管理房屋，中国购房者通常会委托房屋公司处理与房客的事宜，避免和德国的房客扯上直接关系。

 

即使法兰克福等大城市有新楼盘半数被华人买下，实际居住的华人比例也大大低于持有房产的比例。而德国本地租客由于直接和房屋中介公司接触，并不会知道自己的真正房东是中国人。以经营中高端房产的房地产五大行之一仲量联行（JLL）为例，2016年的销售额仅法兰克福就突破千套，是2015年的两倍。德国的华人相对于美国、英国等较少，加上语言问题，德国至今没有一条唐人街，也没有相对成熟的华人社区，所以大量投资者也不愿意长期居住在德国，德国对于很多中老年华人来说，是真的“好山好水好寂寞”，呆一个月都嚷嚷着要回家。

 

但是德国房价短期暴涨的可能性也很低，靠投资德国房产一夜暴富那是不可能的，这也从侧面反映出来自中国的投资人也更加注重中长期的投资，海外地产配置趋于理性化。除了民间的投资以外，中国国家队对德国房产也长期看好。2016年10月，路透社报道中国国家投资基金(CIC)在德国柏林、基尔、科隆等地通过运作一次性购入1.6 万套住房，创下了国外资本在德国投资房地产市场的记录，在德国引起热议，恰逢前一段时间美的集团收购德国机器人企业库卡，“中国买家”这个词可在德国媒体上火了一阵。

 

从现在来看，中国中产阶级海外投资的意愿会越来越强，房地产投资是其中最传统、也是最为华人社会所接受的一种。在德国购房，虽很难在短期“炒房”投机盈利，但是依然吸引着越来越多的中国人投资，中国中产阶级在其中展现出的以稳健为思路的投资理念，从侧面也说明了无论是中国民间资产还是国有资产在房地产投资领域的全球配置正在逐渐理性化。但是，我觉得仅仅因为华人购房会导致德国大城市房价持走高的可能性还是很低的，毕竟在德国房子依旧是用来住的，不是用来炒的。