利率下降房租看涨 德国人忙购房
国际新闻 2022-11-22 21:09www.worldometers.cn最新国际新闻
路透网 编译：王洋/张若琪/王颖/张明钧/李爽 审校：于春红/高琦/艾茂林
跟老妈老爸一辈子租房不同，柏林居民塞巴斯蒂安住在自己的公寓里，并且正考虑在柏林另买一处房产作为投资，以便有一天自己的养老钱能绰绰有余。
在这个数十年来主要由房客和精明的储蓄者所构成的国度，已经有越越来越多的人买房，他们不仅仅是买来自住，而且也在寻求银行储蓄所给不了的投资回报。
这种在房产购买方面向美国或英国方式的靠拢，正在受到欧洲央行低利率货币政策和房租上涨的激励，在德国城市尤为明显。
城市人口的增加，以及意外大增，正推高德国的房地产市场。在德国，建筑活动已经多年处于低点。
“我有个人养老计划，但由于利率超低，尽管费尽心力储蓄，也很难获得多少收益。”38岁的管理顾问Sebastian说，由于不希望客户知道其财务私事，他要求不要透露全名。
为了避免租金节节高涨，Sebastian在六年前买下他人生第一套公寓，现在他希望买进第二间房地产，做为个人退休基金。
在柏林墙倒塌后的那几年，柏林房地产价格要远低于伦敦或巴黎。但现在，住在柏林早就不便宜了。
“现在问题是：要想在柏林找到一处定价不会过高的公寓，真的很难。”Sebastian说。
欧盟统计局的数据显示，2014年时有52.5%德国人住在自有住宅，远低于欧盟均值70%左右。但那已远高于2006年了，根据德国联邦统计局的数据，当时仅约42%住在自有住宅。
当前对住宅的强烈需求正助长德国营建景气，也有助支撑德国经济。传统上德国靠出口带动经济增长，但在中国等一些主要市场经济放缓下，德国出口陷于挣扎。
2015年的最后三个月，建筑是对增长贡献最大的领域之一，而贸易收支成为拖累因素。2016年头两个月，建筑投资进一步增长，提升了第一季度经济强劲的希望。 www.deguow.com 德国中文网
但人们日益担心，至少一些城市已出现房地产泡沫。一旦泡沫破裂--这种情况可能会因利率上升、失业增加以及人口变动因素引发--那么房主和放贷机构就会受到伤害，从而给中期增长带来风险。
缺少买得起的房屋也迫使较贫困的家庭离开城市，从而使德国这个欧洲最富足的社会扩大社会差距。在去年一年入境移民数量就达到100万并创下历史纪录的情况下，这将进一步加剧社会紧张形势。
**因房地产繁荣而受益**
迄今为止，Sebastian仍因房地产市场的繁荣而有所受益。他在伦敦和波士顿学习时，奖学金的很大一部分都用来交了房租。回到德国后，他在柏林当时朝气蓬勃的威丁区买了一套100平米(1,100平方英尺)的公寓。在这12万欧元(13.5万美元)的购房款中，有10万欧元是他在2010年以3.8%的利率举借的。
“今天看来，这笔交易非常划得来，”Sebastian称，他说现在卖掉这套公寓的价格是当时的两倍，甚至还不止。 德国中文网 deguow.com
还有很多人也跟着投身火热的房地产市场；在各种房地产网站比对价格已经成了很多德国人的嗜好，房地产也已成为聚会场合的热议话题。
“柏林私有公寓的需求自2010年起开始热络，过去两年持续增加，”Engel and Voelkers房地产仲介Christian von Gottberg表示。
首次购屋者跟Gottberg说，房东在几年内就把房租涨了三分之一。“所以只要买得起，且财力足以达到银行要求，就会选择自己购屋。”
以欧盟标准来看，德国自有住宅率不高也不低。“但对于德国而言，这是个重大变化。这是受欧洲央行创纪录低点的利率所推动，”雷根斯堡(Regensburg)大学地产金融系系主任Steffen Sebastian表示。
**严格规范**
建筑业者及地产公司自然在这波热潮中受惠。
举例来说，地产公司Patrizia Immobilien (P1ZGn.DE)过去12个月股价大涨约35%，该公司除了已经建有的8万间房屋之外，还正在兴建4,000户新的公寓。 www.deguow.com 德国中文网
以承办公共工程为主、但也有住宅业务的Hochtief (HOTG.DE)在同一时期股价飙涨近60%。
或许最大的受惠者是那些在住宅建设市场占据多数的中小型企业，以及发放更多贷款的银行。
据德国央行，2015年房产贷款总量增长3.5%达到创纪录的1.23万亿欧元，为逾10年来最快年增速。
德国央行委员会委员席渥特因此警告房地产市场过热，至少有部分城市过热，并敦促银行业者遵守迄今仍严格的信贷标准。
一些人认为价格上涨的部分原因是投机，还有一些人指出，由于2001-2009年期间借款成本大幅提高且税务优惠力度下降，导致房屋建设不足，所以楼市目前仍供应短缺。
此外，德国购房者首付仍达到购房款的近三分之一。据德国最大的抵押贷款经纪公司Interhyp，购房者平均负债比仅从2010年的70.3%稍稍升至2015年的71.7%。
“谈论全国楼市泡沫确实有些夸张，”Interhyp执行长Michiel Goris称。
他补充称，贷款结构甚至变得愈发保守，因为客户纷纷锁定15年以内不到2%的处在纪录低位的贷款利率。
在Sebastian看来，德国银行业者在放贷方面仍要求太严。由于他开设自己的咨询公司后没有了稳定的收入来源，所以银行对于是否向他发放第二笔房屋贷款存在疑虑。“这根本不合理，但由于有标准化程序，所以银行不能灵活处理，无论欧洲央行利率多么低。”
跟老妈老爸一辈子租房不同，柏林居民塞巴斯蒂安住在自己的公寓里，并且正考虑在柏林另买一处房产作为投资，以便有一天自己的养老钱能绰绰有余。
在这个数十年来主要由房客和精明的储蓄者所构成的国度，已经有越越来越多的人买房，他们不仅仅是买来自住，而且也在寻求银行储蓄所给不了的投资回报。
这种在房产购买方面向美国或英国方式的靠拢，正在受到欧洲央行低利率货币政策和房租上涨的激励，在德国城市尤为明显。
城市人口的增加，以及意外大增，正推高德国的房地产市场。在德国，建筑活动已经多年处于低点。
“我有个人养老计划，但由于利率超低，尽管费尽心力储蓄，也很难获得多少收益。”38岁的管理顾问Sebastian说，由于不希望客户知道其财务私事，他要求不要透露全名。
本文来自 德国中文网 www.deguow.com
为了避免租金节节高涨，Sebastian在六年前买下他人生第一套公寓，现在他希望买进第二间房地产，做为个人退休基金。
在柏林墙倒塌后的那几年，柏林房地产价格要远低于伦敦或巴黎。但现在，住在柏林早就不便宜了。
“现在问题是：要想在柏林找到一处定价不会过高的公寓，真的很难。”Sebastian说。
欧盟统计局的数据显示，2014年时有52.5%德国人住在自有住宅，远低于欧盟均值70%左右。但那已远高于2006年了，根据德国联邦统计局的数据，当时仅约42%住在自有住宅。
当前对住宅的强烈需求正助长德国营建景气，也有助支撑德国经济。传统上德国靠出口带动经济增长，但在中国等一些主要市场经济放缓下，德国出口陷于挣扎。
2015年的最后三个月，建筑是对增长贡献最大的领域之一，而贸易收支成为拖累因素。2016年头两个月，建筑投资进一步增长，提升了第一季度经济强劲的希望。 www.deguow.com 德国中文网
但人们日益担心，至少一些城市已出现房地产泡沫。一旦泡沫破裂--这种情况可能会因利率上升、失业增加以及人口变动因素引发--那么房主和放贷机构就会受到伤害，从而给中期增长带来风险。
缺少买得起的房屋也迫使较贫困的家庭离开城市，从而使德国这个欧洲最富足的社会扩大社会差距。在去年一年入境移民数量就达到100万并创下历史纪录的情况下，这将进一步加剧社会紧张形势。
**因房地产繁荣而受益**
迄今为止，Sebastian仍因房地产市场的繁荣而有所受益。他在伦敦和波士顿学习时，奖学金的很大一部分都用来交了房租。回到德国后，他在柏林当时朝气蓬勃的威丁区买了一套100平米(1,100平方英尺)的公寓。在这12万欧元(13.5万美元)的购房款中，有10万欧元是他在2010年以3.8%的利率举借的。
“今天看来，这笔交易非常划得来，”Sebastian称，他说现在卖掉这套公寓的价格是当时的两倍，甚至还不止。 德国中文网 deguow.com
还有很多人也跟着投身火热的房地产市场；在各种房地产网站比对价格已经成了很多德国人的嗜好，房地产也已成为聚会场合的热议话题。
“柏林私有公寓的需求自2010年起开始热络，过去两年持续增加，”Engel and Voelkers房地产仲介Christian von Gottberg表示。
首次购屋者跟Gottberg说，房东在几年内就把房租涨了三分之一。“所以只要买得起，且财力足以达到银行要求，就会选择自己购屋。”
以欧盟标准来看，德国自有住宅率不高也不低。“但对于德国而言，这是个重大变化。这是受欧洲央行创纪录低点的利率所推动，”雷根斯堡(Regensburg)大学地产金融系系主任Steffen Sebastian表示。
**严格规范**
建筑业者及地产公司自然在这波热潮中受惠。
举例来说，地产公司Patrizia Immobilien (P1ZGn.DE)过去12个月股价大涨约35%，该公司除了已经建有的8万间房屋之外，还正在兴建4,000户新的公寓。 www.deguow.com 德国中文网
以承办公共工程为主、但也有住宅业务的Hochtief (HOTG.DE)在同一时期股价飙涨近60%。
或许最大的受惠者是那些在住宅建设市场占据多数的中小型企业，以及发放更多贷款的银行。
据德国央行，2015年房产贷款总量增长3.5%达到创纪录的1.23万亿欧元，为逾10年来最快年增速。
德国央行委员会委员席渥特因此警告房地产市场过热，至少有部分城市过热，并敦促银行业者遵守迄今仍严格的信贷标准。
一些人认为价格上涨的部分原因是投机，还有一些人指出，由于2001-2009年期间借款成本大幅提高且税务优惠力度下降，导致房屋建设不足，所以楼市目前仍供应短缺。
此外，德国购房者首付仍达到购房款的近三分之一。据德国最大的抵押贷款经纪公司Interhyp，购房者平均负债比仅从2010年的70.3%稍稍升至2015年的71.7%。
“谈论全国楼市泡沫确实有些夸张，”Interhyp执行长Michiel Goris称。
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他补充称，贷款结构甚至变得愈发保守，因为客户纷纷锁定15年以内不到2%的处在纪录低位的贷款利率。
在Sebastian看来，德国银行业者在放贷方面仍要求太严。由于他开设自己的咨询公司后没有了稳定的收入来源，所以银行对于是否向他发放第二笔房屋贷款存在疑虑。“这根本不合理，但由于有标准化程序，所以银行不能灵活处理，无论欧洲央行利率多么低。”
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